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2023年11月14日 星期二

施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年11月14日



施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年11月14日


個人陷負資產後該怎麼辦?
個人陷負資產後該怎麼辦?


個人陷負資產後該怎麼辦?
昨文指出,雖然負資產的按揭宗數續增加,惟斷供情況並不嚴重,所以銀行基本上並沒有採取行動,要求貸款者補差額。只要貸款者如常供樓,就可以繼續住在「自己」的房子裏,如常過生活,好像甚麼事情也沒發生過。

不過,事情並非這樣簡單,陷入負資產境況的個人,必須視此為一項警告,認真檢討自己的財政狀況,及早未雨綢繆,以免陷入更惡劣的境地。

必須明白的是:按揭的抵押品有溢價與欠差價,是兩種完全不同的情況。前者代表貸款者在有資金需要時,還可以把物業加按,套取現金應急,或作其他投資;後者則完全沒有機會這樣做,只能求神拜佛祈求銀行不會追差價。要知道,銀行只是尚未採取行動,卻從沒有承諾以後都不會追。根據按揭契的條款,銀行是有權追的。因此,最好是儲定一筆錢,隨時可以用來補差價,否則可能連居住權也保不住。

只可惜,要這樣做並不容易,因為儲錢的速度,很多時都沒法快得過樓價回落的速度。在這種情況下,惟有靠保住自己的工作職位,有一份穩定的收入,可以準時供樓,讓銀行覺得你是一個可靠的客戶。這樣,當銀行要收縮信貸時,就不會先拿你來開刀。



此外,千萬不要在這段時間胡亂消費,以致拖欠信用卡數,即使非按揭銀行的信用卡也不可以,因為銀行可以透過徵信機構查出的。一個人一旦在負資產情況下仍失信於銀行,惡運就會接踵而來。

對負資產者而言,最壞情況莫如在不適當情況下,被逼出售手上的物業。這種情況在亞洲金融風暴後曾大量發生過。當時,負資產者已死撐了一段不短的時間,然而由於經濟不斷隨樓市而走下坡,失業率漸趨嚴重,負資產者中最終有部分因失業而無力供樓,於是被銀行強制出售樓宇還債;可惜賣樓收益不足以償還銀行的欠款,害到他們不但失去了業主身份,還得繼續償還欠銀行的價差。實在苦不堪言。

幸好,現時香港的失業情況並不嚴重,失業率只有2.8%,與金融風暴後一度接近8%,相差很遠。銀行應該不會在這種情況下逼負資產者賣樓。相信在現階段不會有負資產者被逼要「抬錢賣樓」,只要不用「埋單計數」,負資產者就可以繼續供樓及有樓住,坐待樓價回升,逐漸擺脫負資產的處境。

香港經濟雖然沒有恢復得如預期中那麼快,但經濟仍有一定的增長。加上美息有見頂跡象,後市應該可以逐步穩定下來。再者,中美關係亦在改善,雙方都知道脫鈎對大家都沒有好處。在這種情況下,雙方的商業交往勢必有所增加,香港應該可以受惠。只要樓價往後可以逐步回升,負資產的宗數自然會跟著減少。



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