從「房住不炒」看房屋供應該怎樣計
從「房住不炒」看房屋供應該怎樣計
C觀點｜從「房住不炒」看房屋供應該怎樣計
「房住不炒」是國家領導人對房屋問題的指示，我在某些場合亦聽過香港領導人對這個指示的和應。取態是肯定的，起碼在精神上值得香港參照。
我對這個指示雖未能完全理解，但
我基本上認同，政府在處理房屋問題時，應先考慮住的問題，而不是炒的問題。因為住屋是民生的根本，而炒賣只會扭曲市場，妨礙民生。
從這個精神出發，我們在預測房屋供應時，應考慮未來有多少房屋落成，可供人們居住；而不是有多少樓盤開售供人民購買。供應的原意應是提供應用，而不應只是提供購買。
落成問題與居住問題息息相關，沒有落成一定沒法滿足民生，而能夠開售的盤量多寡雖對樓價會有一定的影響，但如果沒有落成的配合，光有大量樓盤開售，民生問題一樣解決不了。
2021年，大圍有個樓盤開售，按政府計算供應的方法，這個樓盤供出售的單位，已應視作供應。但後來這個樓盤被發現混凝土質素有問題，發展商決定拆卸重建，結果至今仍沒法落成可供使用。
從這個例子可以清楚看到，以落成量來計算供應，定義清晰實際，弄錯的機會較小。但如果以可供出售的單位計算，就會出現有得賣沒得住的情況，於民生於事無補。此之所以，社會更需要知道的是未來會有多少樓宇落成，光知道有多少樓盤開售是不足夠的。
落成量是以樓宇獲批入夥紙開始計，定義清晰，「冇得花假」，但政府現在所說的樓宇潛在供應，卻是「立立雜雜炒埋一碟」，沒有劃一的定義。不但計已有預售批文的樓盤，又計還未獲預售批文的樓盤，連圖則尚未敲定的樓盤也一併計算進去。總之，樓花又計，現樓亦計，連之前幾年賣剩的貨尾也計。這樣東拼西湊，加起來才能說未來三至四年有10.7萬個單位可供出售。
政府說單是貨尾盤就有27,000個單位，我卻數來數去都只有25,641個。後來發現，我把發展商手上尚未出售但已出租的單位扣了出來，而政府可能沒有扣。
不過，這並不值得爭拗，因為甚麼叫做可供出售的單位，是人訂出來的法則，不像落成量的計算那麼直接自然。
我入行以來，政府容許發展商開盤賣樓花的尺度時有調整。初時，要完成地基工程才能開售樓花，現時改為完工前30個月才能預售，可塑性甚高。鬆的時候，樓花的供應會增加；緊的時候，樓花的供應就會減少。正因為這種所謂潛在的供應可以人為地調動，所以不適宜用來作統計對象。我不反對把這些數字供市民參考，但政府有責任提醒市民，不可把這個未來三至四年的供應量演算成平均每年的供應量，現實是不少傳媒都有這樣做。
施永青 am730C觀點 舊文
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