港鐵受惠本港樓市回穩 前景回穩下有望繼續反彈
港鐵受惠本港樓市回穩 前景回穩下有望繼續反彈
隨著香港與內地的交流日益頻繁，港鐵的客流量預計將顯著增長。(資料圖片)
港鐵公司(066)主要業務涵蓋香港的鐵路運營、地產發展及商業租賃等。其中，香港車務運營佔EBITDA的約26%，而商業及
物業管理佔約15%至14%。集團的亮點在於其「鐵路+物業」的商業模式，使其在發展新線的同時能夠從相關的轉口、零售及住宅項目中獲利。中期內，受到北上消費及訪港旅遊需求的回暖，以及票價適度上漲的利好影響，港鐵的乘客流量預計將持續增長；短期內，則由於資本開支的增加，可能會對股息造成壓力。長期而言，香港樓市的穩定復甦及新開發項目的利潤將進一步提升公司的整體收益。此外，港鐵將通過與政府密切合作來推進未來項目的資金籌集，因此其資金獲得良好能力也為未來發展鋪平了道路。整體而言，港鐵公司將受益於多重因素，展現持續增長潛力。
行業受經濟周期影響顯著，隨著香港經濟復甦及訪港旅遊需求增加，預計未來的客流量將有所回升。然而，受到全球經濟形勢及疫情影響，短期內仍有不確定性。而隨著香港與內地的交流日益頻繁，港鐵的客流量預計將顯著增長。數據顯示，自2025年以來，過境服務、機場快線及高鐵的乘客量分別增長了11%、17%及4%。這一增長不僅提升了乘客的支付意願，也直接推動了港鐵的收入增長。另外，除了分析鐵路業務外，物業發展的業務情況同樣值得關注。隨著香港經濟的逐步復甦，住宅及商業物業市場也在慢慢回暖。報告中指出，香港的住宅價格在2025年4月至5月期間出現連續上升，顯示出市場的回暖跡象。同時，新的地皮開發項目將為港鐵提供穩定的未來收入潛力。
特別是與政府合作的「鐵路+物業」模式，使港鐵能夠在新建鐵路的同時，取得相應的地產開發權，從而加強資源的整合利用。然而，市場仍面臨出現高庫存的挑戰，並且國際經濟變化可能對地產需求產生影響。總體來說，儘管物業市場仍存在不確定性，但在香港整體經濟回暖的背景下，長期的增長潛力依然存在。這些因素結合起來，可以預見港鐵公司在鐵路服務和物業發展兩個核心業務領域都將受益於市場的恢復。
港鐵公司未來增長潛力主要來自幾個關鍵因素。首先，隨著香港與內地交流的日益頻繁，客流量顯著增長，特別是過境服務、機場快線和高鐵的乘客量分別上升了11%、17%及4%。這一增長不僅提升了乘客的支付意願，還為公司帶來了substantial的收入增長。然而，這一良好的趨勢並非唯一推動力，票價的適度上調也將在未來繼續支持收入，以保障在成本環境日益緊縮的情況下的盈利。除此之外，港鐵的地產開發項目也對未來收益貢獻巨大，特別是北環線的開發，隨著市場復甦，這些項目預計將帶來可觀的利潤。最重要的是，政府作為港鐵的重要支持者，一直持續提供資金和合作，這不僅減輕了資本開支的壓力，更為公司的穩定發展提供了堅實後盾。因此，這些看好因素共同為港鐵的未來發展奠定了堅實的基礎。
港鐵公司的股價在2025年7月3日曾經衝上29.05元的高位並形成階段性頂部，其後進入較長時間的回調走勢，在調整過程中曾經兩次於26.1元附近獲得明顯支持而見底，顯示該水平已轉化為較強的支撐區。進入10月下旬之後，股價逐步展開反彈攻勢，並且在11月5日以具說服力的成交量成功升破之前的高位阻力29.05元，技術上確認了回調浪已經結束，現時正處於延伸浪的上漲階段。如果以今次由29.05元回落至26.1元的整個調整幅度作為基準，採用黃金分割延伸比率計算，反彈浪的1.618倍目標位約在31.6元，而2.618倍的更進取目標則指向33.8元附近。由於市場目前普遍預期2026年聯儲局仍然會有至少兩次減息的空間，整體資金環境保持寬鬆有利於高股息公用事業板塊估值修復，因此只要港鐵股價未來能夠有效企穩於31.6元以上，技術形態將進一步轉強，有望延續升勢並挑戰33.8元甚至更高的空間。投資者現階段可以考慮在31.5元附近分注吸納，以33.8元作為首要目標價，同時把30.5元設為短期止損離場位，一旦失守該水平則先行減磅或沽出，以控制下行風險。
資深證券分析師
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投資專欄 - 彭偉新 舊文
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