兩大按保公司審批彈性不一一如何幫到手？(下)
兩大按保公司審批彈性不一一如何幫到手？(下)
若申請按揭保險計劃，物業須為自住用途，此乃基本須符合的準則，但對於自住的要求，在一些個別情況下兩家按保公司有可能有不同做法。(資料圖片)
上期提及兩家按保公司(分別為HKMC及QBE)對於按
揭保險計劃的申請條件及基本準則是一致的，不過在審批上的呎度及彈性出現少許差別，讓一些個案藉著少許不同彈性獲成功批出合適按揭。
若借款人希望透過轉按套現方式整合債務，兩家按保公司在審批上之呎度有所不同。以例子說明，借款人月入45,000元，持有物業現值500萬元，尚餘按揭餘額300萬元，另有私人貸款80萬元，月供18,000元；他希望申請轉按套現，套取金額清還私貸以便整合債務。按照上述，若申請轉按，總債務供款約達31,056元，供款佔入息比率達69%，原則上已超出供款比率上限；要讓轉按順利批出，需要先清還私貸。在此例子中，其中一家按保公司接納借款人以申請轉按套現形式，轉按同時清還現有私貸，以總貸款額共380萬元計算供款佔入息比率為37%，無需再計入私貸債務供款，當中貸款額之80萬元需用作清還私貸；此審批彈性讓借款人成功轉按兼以套現清還私貸並整合了債務。
若申請按揭保險計劃，物業須為自住用途，此乃基本須符合的準則，但對於自住的要求，在一些個別情況下兩家按保公司有可能有不同做法。同樣以例子說明，陳先生家人最近入市購置單位並申請高成數按保上會，但基於入息證明不足，找來陳先生作為擔保人，最終銀行及按保公司成功批出按揭，但條件是陳生須成為聯名借款人而非擔保人，而陳生亦須聲明單位是作為自住。按保公司提出此條件主要是基於陳生家入的入息水平偏低，除了未符合供款入息比率要求，亦未足以應付每月供款，故此要求陳生亦需承擔借款人的責任。然而，這個批核條件變相限制了陳先生未來申請按保置業之打算。近月樓市回暖向好，陳生自身亦希望上車添置新居自住，儘管陳生是首次置業作自用，並且固定收入，符合九成按保基本條件，但若由同一按保公司審批，由於陳生作為上述個案的聯名借款人並已聲明單位自用，再購置新物業自用便有所抵觸，因自用的主要居所不應有兩個，故此除非陳生家人可轉換聯名借款人，又或補回首期將按揭成數降回至七成，否則按保公司不會向陳生批出九成按揭。而在另一個相類個案中，另一家按保公司則未有加設擔保人須成為聯名借款人以及單位需用作自住之要求，故此擔保人若有自身需要再申請按保上會，便無需受限於有關要求。
筆者在此提醒，按揭保險計劃旨在為有需要的買家減輕首期負擔，實現自置物業成功上車，計劃本身有既定條件及準則，借款人須符合條件方可獲批貸款；以上提及在審批上之彈性未必可視作常規，相信銀行及按保公司會因應不同個案、申請人的實際情況、當刻政策而決定審批做法。目前按證保險公司(HKMC)是市場上主要按保公司，而有部份銀行亦同時夥拍昆士蘭按保公司(QBE)提供按保，有關銀行一般是交替選用兩家按保公司; 而按保申請人需留意他們並非可自行選擇哪家按保公司。然而，按揭轉介公司在瞭解借款人之個案及需要後，可盡量因應借款人情況建議選擇哪家銀行並作出跟進。
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說樓解按 - 王美鳳 舊文
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