新盤銷售暢旺 一手貨尾續降
新盤銷售暢旺 一手貨尾續降
新盤銷售暢旺 一手貨尾續降
雖然中東戰雲密布，而油價急升亦為全球經濟前景埋下很多隱憂；但香港的樓市卻未見受到太大的負面影響。以數據可以較快掌握到一手市場計，美伊2月開戰，3月份的一手成交量不跌反升，達2,480
宗。4月份亦篤定會超過2,000宗。以這個速度計，全年一手市場的成交可超過20,000宗。
香港住宅市場近年的年均成交量才16,000個左右，如果一年能賣出20,000個，反映發展商的銷售速度已快過建設速度，他們手上的庫存正陸續減少。最近的統計數字顯示，已跌至16,672個，為三年半的新低。
發展商的庫存減少後，他們的財政壓力亦會相應減少，再沒有需要為了增加銷量而削價求售。因此，近期發展商的定價策略都非常進取，不但對新盤如是，對庫存的貨尾亦如是。一些原先計數會蝕本的項目，現在已恢復盈利。據說，有些發展商售樓部的高層近期常遭老細埋怨，之前開價失誤，把老細的靚樓都廉價賣走了。這叫發展商高層怎敢在為接著來的新盤訂價時，繼續行薄利多銷策略？為了不想提前退休，他們寧願慢慢賣，也不敢把價格訂得太低。
然而，近期市況改善得很快，不少新盤即使開了一個連經紀也覺得十分嚇人的價錢，但市場的反應卻一樣十分熾熱，經常一Q清枱。叫發展商的高層不知如何向老細交代。有人戲言，賣得快不但無得獎，還可能被罰。
面對這種情況，他們唯有改變策略，把公開發售改為個別招標。這樣，他們就可以把訂價的責任推給買家；用較進取買家的出價，作為公開發售時的訂價參考。發展商不但在賣新盤時會用招標方式出售，現在連賣貨尾時也會用招標方式來賣樓，叫買方互相競爭，須出價高過其他競爭者，才有機會買到樓。
不過，由於市場仍在持續向好，發展商賣樓部的主事人無論用甚麼方法賣樓，都難阻「明天」的成交價高過「今天」的成交價。為了不被老細責難，唯有暫且封盤，待樓價升定了之後才開盤推售。
但這種做法只合適手上樓盤不多的發展商。對大部分有一定規模，手上有土地儲備的發展商而言，仍會採取貨如輪轉的方式做生意，盡快賣樓，把收入再投資買地再發展。這樣就可以把資金的運用效益發揮得最盡。同一筆資金，人家在某個時段裏只能做一個樓盤，而採取貨如輪轉的公司卻能做1+n個樓盤，自然會比想在一個樓盤上賺到盡的發展商賺得更多。
再者，封盤待樓價升至最高峰時才賣樓，是有風險的，因為樓價見頂後就會回落，而且下跌的速度可能很快，想在這種形勢下減持物業需要更高超的技巧。而這些技巧卻是那些只著眼於個別樓盤能否賣得好價的發展商所缺乏的。他們最失策的地方是為了價位，錯失了時機。
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施永青 am730C觀點 舊文
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