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2013年2月3日 星期日

趣遊樓市 - 脫苦海 2013年2月3日

趣遊樓市 - 脫苦海 2013年2月3日

新葵芳花園是早期的港鐵站上蓋屋苑,雖然樓齡較高,單位面積選擇不多,但憑著交通優勢爭回不少分數。屋苑新葵芳花園

發展商新鴻基
落成期1983年
座數5座
層數31-32層
每層夥數8-9夥
單位1,264個
面積實用建築
一房
兩房400-415呎490-526呎
三房
三房連套房
四房或以上
開則日字廳、呂字廳
參考實用率80%
康樂設施平台花園
小學校網65

中學校網NT1葵青區
所屬選區S16興芳
家庭收入中位數$26,250
屋苑規劃
屋苑共有5座物業提供1,264個單位,單位全為兩房,由於沒有會所泳池等設施,所以實用率高達80%。優點是沒有眼鏡房設計,細二房是日字廳開則,將門開在廳的其中一邊;大二房是呂字廳開則,設有一小玄關來開門。若從擺位上考慮,細二房比大二房更見實用,既然單位偏細,亦不一定要分開客廳飯廳。由於是舊式屋苑,不單沒有會所,亦沒有露台,屋苑規模也不夠大,只得0.5分。

景觀及環境
雖然葵芳港鐵站高屬於開放式設計,不過屋苑並不是建於站的上方,而是建在對面的地盤上,因此不受列車震動的影響。由於被平台墊高,因此很多單位都享有開揚景觀,部份向南高層單位更看到葵湧碼頭景。雖然後方的葵湧警察宿舍拆卸重建,計劃興建公屋,但那裡本來就是警察宿舍,重建只不過是還原基本步,可視作景觀變數低。因此景觀及環境上得到2.0分。

商業及社區價值
屋苑附近除了有區內最大商場新都會廣場外,還有以出售廉價潮流商品著名的葵湧廣場,購物消費都不假外求。雖然屋苑沒有會所,但附近有葵湧運動場、葵青劇院,遠一點是葵盛泳池,可補不足。不過區內沒有大量高增值就業機會,亦不是高收入社群,也不具校網優勢,因在此環節只得到0.5分。

交通配套
除就近葵芳港鐵站外,新葵芳花園地下也是新界南的交通樞紐,不單有多線巴士到達新界各區,更有專線小巴來往青衣島各屋苑,所以無論區內區外的交通都十分方便。屋苑自設車場外,更鄰近政府停車場,泊車有多一個選擇,所以得分1.5。

升值潛力
屋苑過去樓價都跑贏同區物業,而且近年細價樓異軍突起,新葵芳花園單位銀碼細,作為上車恩物也是受惠者之一。只可惜附近沒有新的私樓供應,除了警察宿舍重建為公屋外,就有待港鐵葵芳停車場項目,不過都應該是很久後的事,區內以小型單位為主,沒有俄羅斯公仔結構,因此只得1.0分。

綜合而言,新葵芳花園不失為上車之選,不過無論居住或投資都欠缺突出之處,未來會平穩地跟上大市。項目評分

屋苑規劃0.5
景觀及環境2.0
商業及社區價值0.5
交通配套1.5
升值潛力0.5
合計5.0
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