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2013年3月10日 星期日

趣遊樓市 - 脫苦海 2013年3月10日

趣遊樓市 - 脫苦海 2013年3月10日

捐地帶來的「半都心」契機
恆基地產主席李兆基先生建議向上市公司購買農地,以捐給政府作為發展之用,由2月21日討論到現在,暫時未有實質的進展,而網上流傳一張「李兆基的名單」,也聞說政府拋出反建議,提議不如由李兆基捐出農地,政府負責興建廉價房屋。



上市地產公司持有農地甚多,現時要發展的話,就要經過漫長的規劃程序,比如恆基的南生圍項目,和長實的豐樂園項目,已經糾纏十多廿年,人們在指責發展商囤地之餘,又有沒有想過最想發展農地的是誰?

有政客指責發展商購農地為甚麼剛好在政府的發展區之內,有沒有官商勾結之嫌,是否政府向發展商通水?其實早在1998 ?展開的「新界東?規劃及發展研究」,已選定古??、粉??及坪輋/打鼓?為合適的發展區,並建議結合為「三合一方案」;而1997年展開並於2003年完成的「新界西?規劃及發展研究」已鑑定洪水橋為策略性增長地區,並於2002年制定了建議發展藍圖,如下:

所以早在1998年遲至2002年,很多細節均已公諸天下,只不過由於人口增長及住屋需求放緩,兩個計劃均於 2003?暫時擱置,發展商按圖索驥,又有甚麼好出奇?到2007 ?完成的「香港 2030:規劃遠景與策?」研究,建議落實這兩個新發展區,並進行深入研究:

洪水橋新發展區規劃及工程研究
http://www.hsknda.gov.hk/big5/index.html
新界東北新發展區規劃及工程研究
http://www.nentnda.gov.hk/chi/index.html
大家都明白看著未來規劃投資地產就事半功倍這個道理,難道發展商不明白?況且發展商看得比我們長遠得多,一幅農地擺十多廿年都無所謂,以下是主要發展商農地分佈:



綜合資料,筆者就看到一個「半都心」契機。
當年高鐵撥款時,不是有「類專業團體」建議將副都心設在西北,高鐵總站定在錦上路站,與西鐵線接駁;可是錦上路一帶直到現今都是欠缺發展,未來幾年就算有,都只是錦上路上蓋和八鄉車廠,再下去就已經無以為繼,因為一過錦田河,就已經是圍村天下,再行遠少少就是石崗機場,以及大名鼎鼎的菜園村,有地都用來建丁屋,以及給「類鄉間耕種人」使用,難以作為城市發展,頂多都只是做到粉嶺站的規模。

洪水橋發展區總面積790公頃,其中280公頃是政府土地,而恆基在洪水橋有400萬方呎,即是263.5公頃,兩者相加就是543.5公頃,差不多佔總面積的七成。土地用途當中,農地、工業用地及露天貯物/港口後勤用地的發展潛力較大,佔45%。換言之可塑性遠比錦上路大,而相對於元朗、屯門、天水圍或錦上路,洪水橋更有足夠的發展空間。





其位置也比其他發展區優越,因為洪水橋正好處在元朗、屯門、天水圍中間,同時比錦上路接近深圳前海:



政府大可與恆地合作,將洪水橋規劃為新界西北的副都心,以亦園路為中心,興建以商業用地為主,政府設施為副,外圍為私人住宅,邊緣為公營房屋,可發展的土地達543公頃,相當於28個維園。

如政府下決心將貨櫃碼頭一分為二,超級貨櫃輪及其他遠洋輪選用青衣泊位(水深12-15米),中小型及內河貨運集中在屯門西,則葵湧的物流機能就能分流到新界西北,配合洪水橋副都心的商廈、商場、酒店等,可以為鄰近的天水圍、元朗及屯門提供大量就業機會。而葵湧一邊的碼頭土地,可以作為九龍市區的延伸。

交通配套方面,洪水橋以南的藍地是深港西部通道的上橋位,駕車不用往屯門市中心擠;根據《財政預算案》,在今年內展開屯門至赤?角連接路的建造工程,預計於二零一六年通車,到時可以駕車到機場;鐵路方面,《我們未來的鐵路-第二階段公眾參與諮詢文件》內建議將西鐵伸延到屯門南,筆者建議進一步伸延到機場,既然機管局不願發展航天城,現時的高爾夫球場可賣出作為興建的費用(因為西鐵擁有權是政府,港鐵只是租借營運)。

至於是否興建接駁深港兩地機場的鐵路,到時工程只是西鐵的延續,作為政府的資產就比機場快線容易(因為機場快線擁有權是港鐵)。網上已經有人劃了圖:



既然習李政府要大有為,梁朝政府要加以配合的話,就要從整體規劃著眼,好像現時大東北、大西北、鐵路、港口、第三條跑道分開來研究,不免難以互相配合。

回到地產投資,既然未來的基建發展都是傾向西面,一路向西就比「香港東」更勝一籌,從珠三角整體的基建角度更是如此:





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