趣BlogBlog：息魔冇料到遲買樓沒著數 - 股榮
■作為準買家，上車前除了計掂數外，最重要是為極端的情況作出預備 。資料圖片
聯儲局新主席耶倫(Janet Yellen)上周宣佈，停買債後，低息期料維持多半年時間，意味最快明年4月加息，較市場預期明年底，快了約半年時間。翌日報章，「息魔」兩隻字成為起題及內文常用字，新盤平賣、二手劈價賴息魔、港股跌又賴息魔。今日這篇文，主要為這隻無辜的息魔平反，希望大家放佢一馬，唔好姓賴了。
無論股市或樓市，最討厭的不是息魔，而是突如其來消息所衍生的不明朗因素。以股王騰訊(700)為例，近月股價高位唔見100元，不是因為業績差，不是因為阿里去美國上市，而是阿爺可能叫停他們的支付業務，政策風險的不明朗因素就是沽壓的元兇。
新盤低開二手價未被拖冧
今次耶倫向外界發出一個前瞻指引、首次披露息口路線圖，坦白講是掃除坊間對加息時間的各種猜測，從而讓全世界都早有時間及心理準備，加息不明朗因素掃除，股樓齊跌，不是息魔作怪，而是人心虛怯，說白點是EQ低。經濟學上，對市場最有效果的，是預期之外的事，現在事先張揚明年中加息，效果一早反應在股樓價格上。
除了息口外，外界經常指未來新供應激增，會令樓價下跌。由去年新地天璽減價兼提供稅務回贈開始，新盤一般以貼二手開價，不過除了回贈辣招稅變相減價一成外，未覺得二手樓價被拖冧。股榮翻查最近20個用劈價形容的二手單位，最多由劈300萬元至最少劈50萬元，成交價較對上一個同座同方向的成交價，差距最大的只有5%，部份還高於對上一宗成交。劈完數百萬變市價賣，隨時淪為代理宣傳出貨藉口。
唧牙膏賣樓發展商未睇淡
反映二手樓價的中原指數，跌返至約一年前水平，但過去一年高低波幅只有7%，同一個屋苑，高低層、座向、連帶是否有裝修等，都有可能相距超過一成。況且如非賣樓救命，點解要平賣。
走在市場最前端的發展商，口裏說要貨如輪轉，但實情是個個鍾意唧牙膏式賣樓，首批價單或者很吸引，但及後逐些加價及索性取消部份優惠。如果樓市真的逆轉，發展商還不索性一炮過清貨。
政府一方面吹雞叫發展商或港鐵盡推項目，另一邊廂在補地價上又要攞盡著數，在建築成本目前每呎3,000、4,000元的情況下，CY無論吹得幾好，未來供應如何，發展商睬你都儍，唔啱價唔賣、有貨慢慢搣。
坊間所有發展商老闆、分析員甚至財演，九成都估今年樓價跌盡得一成。並非他們心有靈犀，只是他們都是根據所知的事實而作出判斷 (expect the expected)，作為準買家，上車前除了計掂數外，最重要的是expect the unexpected, expect the extreme(有備無患，為極端的情況作出預備)。
過去三十年，香港樓按息率介乎2厘至16厘，平均約為6厘。目前超低息環境，早晚會過去的。當阿媽都同你講，息魔殺到，唔好買樓，跌極應有個譜，反而大家掉以輕心、突如其來的黑天鵝事件，才是樓市喪跌的元兇。甚麼是黑天鵝，知就發達啦！
股榮
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