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2014年6月29日 星期日

趣BlogBlog - 股榮 2014年6月29日

趣BlogBlog - 股榮 2014年6月29日

趣BLOGBLOG:樓市假陽春
■翻查1997年《蘋果日報》報道,發現銀行估價遠低於市價的情形與現時市況相近,是否一大警號則留待讀者自行判別。



地產市道轉趨熾熱,身邊朋友紛傳來入市消息,有人舊樓換新樓,有人轉租為買,理由不外乎磚頭有價難大跌、供樓好過租樓等,更有人直言是受到氣氛影響,怕再唔入市,上車無望。

樓市又好,股市都好,最忌估頂及估底,今次所謂小陽春,是見頂回落的後抽,或是破頂前先兆,各有各解讀。但有兩個現象值得大家停一停、諗一諗,有冇必要為上車,去得咁盡呢!

今次小陽春,可分開新盤及二手兩面睇。上周有尖沙嘴新盤買家豪言,「兩萬蚊呎,唔貴、絕對唔貴,我覺得好抵。」千二萬新盤,銀行最多借五成,該買家自備600萬元付首期,發展商代畀辣招稅,買完一間又一間,寸得起之餘,肯定不是上車客,這些機會,並不是屬於我們的。

新盤小陽春,是發展商以所謂貼市價兼回贈稅務方法,換來的成果。二手業主「自我感覺良好」,遂將單位吊高嚟賣,玩的就是貨源歸邊。目前二手的情況,是賣家絕對主導的局面,買家要用破紀錄呎價換取誠意。統計近兩個月每周十大屋苑數據,買賣宗數最多只是二、三十宗,與早年動輒過百宗,簡直小巫見大巫。缺盤下,買家惟有將價就呎,追價追到氣喘,原打算用400萬元上車買500呎單位,最終迫於無奈,只能買到400呎單位,或者買入質素景觀欠佳的單位。



樓價破頂成交仍乾涸
近月破頂的屋苑,十個有九個是非藍籌的二、三線屋苑。套用於股市,追完藍籌,就輪到中價股上,最後連細價股都雞犬升天,派對亦可能完結。目前細價上車盤瘋狂程度,開始滲出一陣陣燶味。真正的小陽春,破頂固然重要,但成交絕對非目前般乾涸。

另一個現象,是準買家開始借到盡。金管局剛發表5月住宅按揭報告,5月平均貸款額為306萬,較4月份的歷史新高311萬元略減。貸款額增加,客戶延長還款期減低每月還款額,新批按揭平均貸款合約年期維持304個月(25.3年),貼近紀錄最長的306個月。

目前只有400萬元或以下上車盤能夠借足九成按揭,600萬元最多只可借八成,冇足夠首期,令原本買中價樓的人士,轉為吸納400至500萬元附近的上車盤,近月破新高的上車盤成交價,大部份就是徘徊400萬元附近。一班有能力供得起500萬、600萬樓的人士,降班轉投400萬元樓盤,無形中搶貴上車盤,銀行就算估價不足,他們亦有能力補差價去馬,令業主更為得意。

市場錯配,上車客更難上車,被迫計到盡、甚至一樓凶宅照殺。周中翻閱1997年樓市相關剪報,7月回歸後,當時新界樓估價遠低於市價,以駿景園及嘉湖山莊為例,銀行估價較兩者成交價低27%及7%。翻查近月破新高屋苑成交,銀行普遍估價較成交價低約6%,是否一大警號,重蹈97年的覆轍,大家自行判別。

股榮
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