趣BLOGBLOG：樓市假陽春
■翻查1997年《蘋果日報》報道，發現銀行估價遠低於市價的情形與現時市況相近，是否一大警號則留待讀者自行判別。 
地產市道轉趨熾熱，身邊朋友紛傳來入市消息，有人舊樓換新樓，有人轉租為買，理由不外乎磚頭有價難大跌、供樓好過租樓等，更有人直言是受到氣氛影響，怕再唔入市，上車無望。
樓市又好，股市都好，最忌估頂及估底，今次所謂小陽春，是見頂回落的後抽，或是破頂前先兆，各有各解讀。但有兩個現象值得大家停一停、諗一諗，有冇必要為上車，去得咁盡呢！
今次小陽春，可分開新盤及二手兩面睇。上周有尖沙嘴新盤買家豪言，「兩萬蚊呎，唔貴、絕對唔貴，我覺得好抵。」千二萬新盤，銀行最多借五成，該買家自備600萬元付首期，發展商代畀辣招稅，買完一間又一間，寸得起之餘，肯定不是上車客，這些機會，並不是屬於我們的。
新盤小陽春，是發展商以所謂貼市價兼回贈稅務方法，換來的成果。二手業主「自我感覺良好」，遂將單位吊高嚟賣，玩的就是貨源歸邊。目前二手的情況，是賣家絕對主導的局面，買家要用破紀錄呎價換取誠意。統計近兩個月每周十大屋苑數據，買賣宗數最多只是二、三十宗，與早年動輒過百宗，簡直小巫見大巫。缺盤下，買家惟有將價就呎，追價追到氣喘，原打算用400萬元上車買500呎單位，最終迫於無奈，只能買到400呎單位，或者買入質素景觀欠佳的單位。
樓價破頂成交仍乾涸
近月破頂的屋苑，十個有九個是非藍籌的二、三線屋苑。套用於股市，追完藍籌，就輪到中價股上，最後連細價股都雞犬升天，派對亦可能完結。目前細價上車盤瘋狂程度，開始滲出一陣陣燶味。真正的小陽春，破頂固然重要，但成交絕對非目前般乾涸。
另一個現象，是準買家開始借到盡。金管局剛發表5月住宅按揭報告，5月平均貸款額為306萬，較4月份的歷史新高311萬元略減。貸款額增加，客戶延長還款期減低每月還款額，新批按揭平均貸款合約年期維持304個月(25.3年)，貼近紀錄最長的306個月。
目前只有400萬元或以下上車盤能夠借足九成按揭，600萬元最多只可借八成，冇足夠首期，令原本買中價樓的人士，轉為吸納400至500萬元附近的上車盤，近月破新高的上車盤成交價，大部份就是徘徊400萬元附近。一班有能力供得起500萬、600萬樓的人士，降班轉投400萬元樓盤，無形中搶貴上車盤，銀行就算估價不足，他們亦有能力補差價去馬，令業主更為得意。
市場錯配，上車客更難上車，被迫計到盡、甚至一樓凶宅照殺。周中翻閱1997年樓市相關剪報，7月回歸後，當時新界樓估價遠低於市價，以駿景園及嘉湖山莊為例，銀行估價較兩者成交價低27%及7%。翻查近月破新高屋苑成交，銀行普遍估價較成交價低約6%，是否一大警號，重蹈97年的覆轍，大家自行判別。
股榮
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