趣BLOGBLOG：樓市癲多一年
■股榮深信明年樓市仍會照升如儀，但要慎防2016年熊市重臨。資料圖片
這陣子，身邊的朋友突然積極買樓，有些是等了又等、望穿秋水，最後按捺不住追入；有些是早年賣樓賺了等跌，不甘被業主瘋狂加租，死死氣重新入市。入市的，就算是?房，也覺得無所謂，心態上認為「上」住先最緊要。房協長沙灣喜盈130戶一鋪清袋，市區新盤折實後呎價約萬二蚊，被坊間稱為抵買，換轉是一、兩年前，大部份人會覺得荒誕，但目前竟認為是理所當然。這種溫水煮蛙式的心態改變，股榮深信明年樓市可能仍會照升如儀，隨住樓市12年牛市完結，2016年要慎防熊市重臨。
如無意外，今年樓價將升超過一成，是2009年來連續第六年上升，累升1.3倍。由2003年開始，除了2008年金融海嘯回調16%外，12年升足11年，漲幅逾三倍。展望明年，三間外資大行齊齊唱淡，瑞銀估跌一成、瑞信及德銀分別估跌15%及20%。
有斷估冇痛苦，睇淡樓價的原因，不外乎供應漸增、加息周期開始、供樓負擔比重增，但同一原因在兩、三年前，已是市場認知的事，何解樓價不跌反升呢？樓價升跌，最大因素就是供應關係。政府四年前推出SSD、繼而BSD以至DSD等辣招稅，表面上壓抑了需求，但同一時間居屋沒有新供應，只能單靠公屋或私樓市場作出有限度供應，剛性需求仍遠超供應。
樓市最大隱憂陶醉只升不跌
翻查差估署資料，自1985至2013年的30年間，本港私樓落成總量接近70萬個，即每年平均有2.32萬個單位落成。不過過去十年大牛市，私樓每年落成平均數僅1.2萬個，08年、09年11年及13年更少於一萬個，就算是近年發展商積極賣樓，今年落成量估計為1.7萬個，亦少於長期平均值。供不應求，發展商吊高賣樓，也能賣個滿堂紅，而二手業主也沒有減價誘因，要買家用新高價換誠意。
根據今年施政報告房屋策略，2014至2018年私樓落成量約6.8萬個，意味未來四年，平均每年落成單位為1.26萬個。上一個熊市，98至02年，私樓落成量為2.87萬個，求過於供，發展商只有減價賣樓，二手業主惟有跟減，樓價自然急挫。
新建居屋最快2016年度始落成入夥，四年將供應1.7萬戶，就算加上私樓供應，每年供應約1.7萬個。屆時供求漸趨平衡，樓價的短期升跌將落在經濟層面上。目前樓市最大的隱憂，是沒有危機意識，大家陶醉於只升不跌的幻覺裏。當舖市租值開始下調，零售銷售連月不濟，大家只望到地產新聞「呎價創新高」、「新盤一日沽清」的風光一面。
供應漸增、利率跟隨美國上升、甚至GDP變負增長、失業率攀升，都不會一步到位，這些因素慢慢會在樓市反映。今時今日贏盡的業主，總有一天要面臨目前準買家弱勢的困境。
股市又好、樓市又好，風水輪流轉的故事此起彼落，不會長贏不輸。當大家習慣了?房萬蚊呎好正常，發展商賣165呎叫做屋都冇問題時，請做好心理準備，當跌市來臨時，別人跌兩成，你的可能跌四成，因為你要為黐線當正常付出學費。
股榮
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