趣BlogBlog - 股榮 2015年1月4日
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樓市剛性需求的真偽
■在樓價大幅跑贏入息中位數的年代,理論上逾半新婚客都難以靠自己上車。 資料圖片
這幾年,「剛性需求」四個字成為坊間解讀樓價癲升的金科玉律,字面上同「阿媽係女人」一樣講完等於冇講,但為了探究剛性需求對樓價的影響,股榮作出一番資料搜集,結論是今年三球樓得劏房或居屋揀、四球屋苑盤買少見少,五球市區盤唔洗諗,更恐怕成為上車盤入場門檻。
剛性需求是指商品供求關係受價格影響較小的需求,這些商品一般是必需品,就算價值越升,需求不會太受影響。對樓市最有剛性需求的,是新婚夫婦。2009至2013年間,本港結婚數字平均每年約5.5萬,雙方均屬初婚的約4萬對。換言之,政府以每年4.8萬個建屋目標,制訂長遠房屋政策,只夠滿足新婚客的胃納。
相見好,同住難。有能力搬走的,都選擇置業或者租樓,但在沒有新居屋的另類市場下,私樓市場成為大部份新婚客的選擇。由2010年至2014年五年間,一手住宅註冊宗數合共只有6.3萬宗,年均約1.3萬夥,購買力難免要分流至二手市場,形成惡性循環。
土地註冊處資料,2010年200萬元樓下住宅成交佔整體37%,200萬元至少於300萬元則佔23%;兩年後的2012年,200萬元樓下住宅成交佔整體降至13%,200萬元至少於300萬元佔25%;及至2014年,200萬元樓下住宅成交佔整體僅5%,200萬元至少於300萬元只有14%,300萬元至少於500萬元比例為36%。可以想像,上車盤越來越少、門檻越來越高,造就發展商劏房貴賣卻搶爆的荒謬。
2009年底,本港家庭入息中位數為17,500元,2012年家庭入息中位數為21,000元,去年第三季家庭入息中位數為23,500元,五年升幅約34%。另一邊廂,中原樓價指數同期飆升一倍。五年前有實力置業的買家,換轉今日先上車,就算供得起,首期亦付不起。
政府2013年數字,初婚年齡中位數,男的31歲、女為29歲。大學畢業後只有數年,買一個400萬元單位,首期連同其他使費,假設每月唔飲唔食儲盡家庭入息中位數,也要兩年始能儲夠。在樓價大幅跑贏入息中位數的年代,理論上超過一半新婚客難單靠自己立即上車,難怪有「七旬父出棺材本幫子女抽居屋」的新聞。
隨住今年可能新增的4萬對新婚客,連同過去數年仍努力儲本、動輒數十萬計「租住先」夫婦,目標估計一致以上車為先。非理性的只怕有十分一,足而令熾熱的樓市火上加油,但股榮最擔心的,是政府好心做壞事。98年老董推出首置,向三萬個家庭提供最高各60萬元置業貸款用作首期,近日坊間傳來類似的政策,或者在月中施政報告出爐,這對樓市尤其是上車盤絕對是好消息,卻也是滅頂式災難。
連一成首期也付不起勉強上車,這種不是叫剛性需求,而是偉哥需求。
股榮
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