趣遊樓市 - 脫苦海 2015年5月1日

趣遊樓市 - 脫苦海 2015年5月1日


【趣遊樓市】從港鐵圖看影嚮樓價分佈的因素（脫苦海）

網上有人參考「紐約市曼哈頓租金地圖」，製作一張「港鐵沿線屋苑呎價圖」，將港鐵站附近的樓價列出來，作者亦列明了選擇資料的準則，可算是簡而精地反映樓價水平。

筆者將當中兩類物業框選出來，其一是單幢樓，分別是榮華大廈、中興大廈、恆星樓、富麗閣

、別樹華軒、禦匯、凱德大廈；其二是資助房屋，分別是居屋富強苑、油塘中心、天盛苑和兆康苑，以及房協祈德尊新村。

大體上，樓價分佈好像和一些人認為是與中環的距離有關，中環的單幢舊樓榮華大廈達三萬多元一呎，低於一萬的除了資助房屋外，就是「東馬天將」（東湧、馬鞍山、天水圍、將軍澳）。

一些高樓齡的舊樓，也會比附近物業低水，如順景大廈樓齡達37年，凱德大廈38年，珠城大廈更達45年。物業硬件有折舊，設施會顯得落後，但位置所形成的土地價值仍在，不過同是在鬧市當中，新樓舊樓擁有同等的土地價值，自然是新樓比舊樓貴。

所以一手樓相比二手樓有溢價是常態，沒有溢價開售新樓，要不是市況惡劣，就是個別樓盤條件所限。最近有一個九龍區的新盤就出現這種情況，出價比同區半新樓低，快速清貨，就是因為「量產型初發行」，四周的工廈將陸續重建，樂觀的話可以說是潛力無限，悲觀的話可以說是動土動足十年都未停工。

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