文亮言 - 湯文亮 2015年7月19日

文亮言 - 湯文亮 2015年7月19日


【文亮言】交投淡靜，只因樓價屢創新高（湯文亮）

近日香港經濟環境雖然比一，兩年前轉壞，但整體仍然不是太差，唯獨是二手樓交投淡靜，物業代理早已用衰過沙士來形容，但又很奇怪，雖然二手樓成交樓低，但口碑其實不俗，大多數從業員都會說樓價還有多少個%上升空間，雖然有人話他們唱好樓市，不過成交價亦的

確是屢創新高，證明物業代理從業員並沒有刻意唱好樓市，他們只是說出事實。

不過，他們這樣做，有人認為他們是倒自己米，因為樓價愈升，成交量就會愈低，物業代理的收入愈少，其實，物業代理的原意不是這樣，他們令樓價屢創新高，使到有意買樓的人追價入市，但他們可能忘記了就算打算買樓的人有心追價，但亦無能為力，所以，樓價創新高，而成交量就創新低。

樓價高，成交量低即將印正物極必反這條道理，樓市已經上升了一段非常長時間，豪宅，中型住宅，工商物業或者還可以有輕微升幅。舖位則早已掉頭向下，一線舖位租金跌超過兩成亦不出奇，唯獨是細價樓仍節節上升，還屢創新高，在過去一年，細價樓上升了大約40%，這是一個非常驚人數字，物業代理仍然說細價樓有上升空間。

但任由他們怎樣說都好，市場就是給了一個答案，就是成交量減少，有物業代理不明白，認為廣泛報導創新高的成交價，可以令致市民積極買細價樓，而他們有所不知，細價樓價已經和所屬的族群購買力脫節，雖然有人因基本需求，或者得到家人資助，可以以創新高價買樓，但那些人只屬少數，故此做成成交量偏低，亦即是樓價下跌前先兆。

這是一條在投資市場的物質不變定理，倘若樓價繼續上升，成交量就會繼續下跌，直至樓價下跌，成交量才會回升。我相信現在有不少物業代理知道樓市淡靜，就是他們努力的成果，不斷將樓價創新高所至。

現在開始有物業代理行的領導藉股市下跌而睇淡樓價，若果耶倫在9月明示幾時會開始加息，香港樓市就會被全面性唱淡，物業代理亦會全面配合，撻訂，劈價的消息不絕於耳，但亦不能怪他們，樓市的確會因為股市下跌，加息而下跌，我相信，成交量將會回升，而有一定成交量的成交價才是真正的樓價，現在低於正常一半的成交量，無論怎樣創新高，都不是真正的市價。

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