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2016年4月30日 星期六

置業安居 - 曾淵滄 2016年4月30日

置業安居 - 曾淵滄 2016年4月30日


【置業安居】筍盤難求(曾淵滄)
現在,我們幾乎天天都看到傳媒以大幅標題報道某某人賣樓虧損。香港到底有多少人願意虧蝕賣樓?又是誰在賣樓?難道每一個賣樓的人都現金周轉不靈,急著籌錢用而不得不蝕讓?

非也,賣樓大虧蝕只是傳媒為了吸引眼球而努力報道的新聞。實際上,賣樓虧蝕的比率很低,也因為很低

,每一宗虧蝕個案都成了傳媒爭相報道的內容。

二手蝕讓只屬少數
根據中原地產的數據,今年第一季二手樓成交的個案有3,004宗,其中帳面獲利者佔2,910宗,獲利比率高達96.9%。換言之,只有僅僅的3.1%的二手樓買賣,原業主是虧蝕的。而且,帳面獲利超過50%的二手樓原業主佔69.4%,這是很高的比率。

這個現象證明,實際上市場上二手樓的「跳樓貨」、業主急讓的樓盤數量並不多,有些人想買二手樓,受到傳媒大肆報道二手樓蝕讓的新聞影響,不分青紅皂白,一見業主開價就打五折還價,結果只是自己浪費時間,根本買不成。於2003年及2004年,筆者與妻子經常去睇樓,打算買二手樓,當然,也盡量討價還價,結果2004年都過去了,依然買不成,最後才乖乖地在2005年成功買樓,而買的是一手樓。

普通市民難尋筍盤
當然,3.1% 的蝕讓比例雖然少,但是也確實存在,這些蝕讓個案的確可能是因為業主急著用錢而不得不蝕讓,而這些真正的「跳樓貨」也輪不到一輩子才買幾次樓的普通人,而是落入與地產代理經常保持聯絡的專業地產投資者,一接到「筍盤」,地產代理自然第一時打電話給相熟的地產商、專業地產投資者。

目前的二手樓樓價由去年9月開始跌,至今超過半年。目前的中原城市指數與最高點比較下跌12.9%,創18個月新低。不過,這也表示在18個月前買樓的人,以目前的市價出售,帳面依然有利潤。當然,持有物業時間不夠長的人出售物業時得繳交特別印花稅。

今年第一季有3,004宗二手樓買賣,平均每月1,000宗。這些人之中96.9%帳面有利潤,也說明了這些人持有物業已有相當日子。因此,他們賣樓的目的不一定是等樓用,也很可能是樓換樓、小屋搬大屋,數年前孩子小,住小單位,現在孩子長大了,不得不換面積較大的樓房。樓換樓賣舊樓帳面有利潤,何樂而不為?樓價下跌,賣舊樓的賣價下跌。但是買新樓也同樣地能以較低的價格買入。以總金額計算,買賣節省的金額比賣樓少賺的金錢多。

作者:曾淵滄
中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

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