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廿年前慘痛 今年會重演？
鴨脷洲利南道地皮以破1997年紀錄的168億元新高價賣出，每呎麵粉價達到2.2萬元，4年後落
成，最少每呎賣3.5萬元以上才不虧本。
20年前的1997年3月25日，是香港地產值得記下的一日。當日是1996至97年度最後一次土地拍賣會，結果小西灣住宅地皮，以破紀錄118.2億元，由地產大好友信和置業（083）在賣地場上高底價87%奪得，樓面地價每呎5,139元。翌日大部份報章都以A1報道，翻閱當日報道，信置老闆黃志祥話：「成交價相當合理、市區地皮罕有。」其他有份投標的發展商亦講到，「市區大面積靚地難求，該地皮擁海景，貴一點也合理」。
「成交合理、市區罕有、超靚海景」，隨著樓市同年第三季開始滑落，地王卻淪為信和的陰霾，不惜向政府改圖則，地積比增至10倍，令可售建築面積增逾兩成，令每呎地價下調至4,500多元。項目2000年發售，首批68個單位平均建築呎價4,288元，形勢比人弱，輸少當贏也要蝕賣。麵包平過麵粉，誰說沒可能。
約廿年後，鴨脷洲地以高藍灣半島地皮成交價42%成為新地王。翻閱昨日中標集團新聞稿：「項目位置優越，為港島區罕有大型市區住宅地皮，背山面海，擁東博寮海峽的壯麗景緻。」中標的兩間中資，龍光（3380）及合景（1813），市值分別有186億及157億元；換言之，一幅地皮價錢連同建築費等發展成本，隨時等於兩間公司總市值。
97藍灣與今日鴨脷洲地王魔咒，相信很多人嗤之以鼻，認為今時唔同往日。但1997年3月25日地王誕生的一天，當晚3月26日淩晨，美國聯儲局宣佈加息四分一厘，旨在防範通脹重燃；同日香港跟隨加息0.25厘，是自1992年開始首次上調利率。然後不足半年間，最優惠利率由8.5厘，加至10.25厘。翻閱3月27日的報道，「地產界指加息無損樓市消息早經消化心理影響短暫」。事後孔明，當然覺得可笑，但當年的確有許多人堅信加息濕濕碎，結果就是迎來歷時6年的下跌周期。
下個月美國即將議息，最新儲局會議紀錄中，官員傾向盡快加息，3月15日的議息會議是否加息，目前機會一半半。地王魔咒，加上息魔來襲，廿年前慘痛的經歷，絕對不想重演，但回想當年，有誰諗到97金融風暴以至加息速度會如此急、如此快，適逢八萬五龐大供應殺到，樓價亦急劇下滑。
地王效應以及中資盲搶地，對4年後樓價冇啟示，反而最直接的反應，是市場認定了這是市價，二手封盤加價、一手癲價開售會成為常態。沒有生意穩賺不賠，一個只升不跌的資產，歷史上未曾出現過，香港樓市不會是例外。
往事如煙，立此存照。
股榮
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