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2017年10月1日 星期日

摸魚手札 - 渾水 2017年10月1日

摸魚手札 - 渾水 2017年10月1日


摸魚手劄:首置上車盤會否影響樓價


■新世界日前公佈「大學畢業生首次置業計劃」

,預期以屯門The Parkville抽約一成單位試行。 資料圖片



如無意外,只聞樓梯聲響、由政府主導的首置上車盤,將會在今個月內公佈。政府尚未出手,新世界(17)已趁熱鬧,搶先公佈「大學畢業生首次置業計劃」,預期以屯門The Parkville抽約一成單位試行。社會以稚子為食,誰會管年輕人死活、上唔上到車呢類無聊問題。大眾比較關心的是,到底這類首置上車盤會否影響樓價。

這條問題,可以用最簡單的層面切入。政府搞的首置上車盤未知詳情,所以無從判斷,至於新世界推出的計劃,按首張價單,只有15個單位屬首置上車。15個單位去憾動浩瀚的私樓市場,應該無乜可能。關鍵在於計劃未來會唔會加碼,加碼的方式會否做到「期望管理」,又或者會唔會引來其他私人發展商參考。

類似的問題,亦師亦友的經濟學者徐家健教授已撰文寫過,他以簡單經濟學推理,估計首置上車盤有機會令樓價上升。徐教授說:「當市場整體供求條件不變,首置上車盤越多,其餘私樓的價格只會隨供應減少而上升。」背後的邏輯是:假設土地供應是常數,同時假設了首置上車盤和私樓是兩個互相替代的獨立市場。

這個問題是經濟問題,值得再延伸推理。如果針對像新世界這類私人發展商提出的首置上車計劃,徐教授的答案是對的,因為能夠起樓土地的確係得咁多,「土地供應是常數」的前設是成立的,推理合符經濟邏輯。但若針對的是政府主導、公私合營的首置上車計劃,那未必對,也未必錯,關鍵在於土地供應是否常數,因為潛在的計劃涉及政府跟私人發展商搞農地互換之類,潛在可以起樓的土地可能會因此增加,當然要視乎計劃內容。所以在這個case,首置上車盤會否令樓價上升難說得很。

我覺得新世界的計劃ok,中規中矩,因為新世界是私營機構,賣樓總要參考自家的成本結構來定價,你不能期待新世界做出太違反高樓價和經濟效益之事,何況這項計劃是自發的,牌面上沒有政府的津貼和資助。新世界這個計劃做了爛頭卒,間接預先幫政府試了民間反應和水溫,如果政府之後公佈的計劃比新世界更差,那就真係抵鬧了。我覺得首置上車計劃未必幫到大學生很多,但容許市場上多個選擇,總是好的。

徐教授最後在文中對新世界的首置上車計劃有所建議,其中一項是關於新世界代銀行做借貸角色,會否有call loan風險。這一論述,我要難得地認叻一下,因為地產商做埋買樓借貸的風險,是我發揚光大的。當初也跟教授吵得面紅耳熱,現在得教授認同,我面上貼了金。

渾水
專業投資者、上市公司執行董事、90後
http://www.fb.com/muddydirtywater

渾水
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