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ee fall輪到樓？
大半年前網上流傳一句改篇金句：「問君能有幾多愁，沒買騰訊沒買樓！」風水輪流轉，最新版本，變成了「騰訊free fall輪到樓，一股不留長租樓」。
股王騰訊自1月底高位476.6元，跌至上周四收報325.8元，累積跌了150.8元或32%。如果年初說騰訊會跌三分一，大部份人會嗤之以鼻，然後說股王「有買貴冇買錯」，跌一成已經要飛撲、跌兩成仲唔執到。但當跌夠三成，大家堅過石堅的信念，卻開始動搖，開始質疑股王已經變質、30餘倍PE估值太貴、太過倚賴手遊，昔日的優點，統統淪為缺點。
股票當然會變，但變得更快更絕的，是人。騰訊free fall後，下一個步後塵的，將會是港樓。凡是資產，總有升跌周期，騰訊如是，港樓亦如是，誠如4月底曾寫過〈樓價騰訊化〉，如果股市跑先樓市半年的傳統不變，下半年港樓將會遇到考驗。
將騰訊與樓價過去10年（2008年7月至2018年6月）走勢一併比較，兩者走勢相當一致，相關系數達到0.76（數字介乎正1與負1；越接近1，相向關聯度越高）。這當然不是指騰訊與港樓同榮同枯，只是想帶出，一隻大家以為長升長有的股王，總有一天會停下來，然後回吐三成。往後是繼續墮落，抑或反彈轉勢，已經是後話。
港樓是升是跌，我仍是以6月底〈人仔．港股．港樓三角關係〉作藍本。港股、港樓睇人民幣造化，人仔唔掂，港股根據往績亦同步下挫。至於港樓，樓價反應一般較股市慢兩至三個月，港股升也騰訊，跌也騰訊，全球資金湧回美國，本港銀行體系結餘亦拾級回落，作為全球資金進出最方便的港股，此刻就是快靚正的ATM，至於走資速度快慢，視乎人幣貶值速度。
最關鍵的價位，就是當人幣兌美元跌穿7算（相當於每百港元兌90人幣）。2015年人幣暴力貶值，一直貶至2016年底，當時人幣兌美元於6.9913止步。
樓價跌一成，大家可能會搶住入；當跌夠兩成，這是千載難逢的機會，惟跌夠三成，再不會是「不要騰，只要訊」，而是重演目前騰訊劇本，質疑港樓變質了，屆時人心亦會逆轉。
樓市長線升值，這點我不懷疑，但樓市同樣有升跌周期，這點毋庸置疑。有能力上車的，簽買賣合約前可問自己一句，是否能承受樓價跌兩成甚至三成的準備。
去年底曾寫過，「（2018年）香港跟美國加息，樓價估計調整兩成，如年底CCL最終不低於135（當時為165），此欄及fb不會再談任何樓市的相關資訊」。8個月後CCL升至目前約188，賭約仍然有效，CCL未能回調28%回到135會當輸。
股榮
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