趣BlogBlog - 股榮 2018年12月16日
趣BLOG BLOG：三分二人供滿樓＝樓價難跌？ - 股榮
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有網友問到香港目前自置物業及租樓數據，以及供甩樓的比例。最新上述數據，可以由2016年中期人口統計獲悉，雖然有兩年滯後，但不失為一個較客觀數字，而當中帶出，屬於香港最嚴重的兩大對立陣營。
2016年人口統計當中，有項是關於自置居所及按揭的統計，當年有121.7萬個家庭擁有自置物業，79.9萬戶已供滿樓，佔比是65.7%；有按揭的有41.8萬戶，佔比是34.3%。
另一邊廂，租樓的家庭數目有117.9萬，以當年全港總家庭250.9萬戶計算，租樓家庭佔比是47%，而自置物業家庭則有48.5%，另外4.5%就是免交租或由僱主提供。
122萬戶有樓家庭vs118萬戶租樓家庭，在這個環境下，無論是睇好或睇淡樓市，總會得罪或惹來逾百萬戶家庭的不快。
2016年數字如對比5年前（2011年人口普查），會發現有明顯變化。2011年整體家庭有236.8萬戶，自置物業有123.3萬戶，佔比52.1%，租樓有103.9萬戶，佔比43.9%。2011年至2016年間，有樓的少了逾萬人，租樓的家庭多了14萬戶，可解讀為部份早年落咗車，一直租樓未有重新上車，而更大可能是新家庭長租不買，令租樓家庭比例攀升。
父幹跨代供樓有風險
曾有人指出，以2016年自置物業數字，66%家庭供滿樓，他們持貨能力強，沒有誘因要賤賣，港樓跌唔落。如果將供甩樓數字按年齡劃分，三分二供甩只是表面風光，實際可能是陰乾，因為未考慮到父幹跨代供樓的風險。
三分二供滿樓的背後，有一半是臨近退休或已退休人士貢獻。2016年，年齡介乎55至59歲的家庭供甩比例是73%，數目達10.4萬個，年齡介乎60至64歲，以及65歲供甩比例是82%及91%，家庭數目合共27萬戶。這三批上一代人士，經過多年努力成功供甩，亦最具條件為下一代置業籌措首期，輕則以儲蓄棺材本協助，更有部份是透過加按套現，供甩變供過，甚至玩命式「一供二」。
近兩三年父幹助上車甚至供埋，下一代由唔好意思變成天經地義，大眾亦由詫異變成理所當然。三分二家庭供甩，是上一代辛勞成果，更是他們退休安老的本錢。當樓市處上升周期，父母幹協力，的確令原本沒能力置業的下一代上車，變相令市況更熾熱、「需求」及樓價上升。但過去一季，部份屋苑自高位回落兩成始見承接，與所謂三分二供甩樓毋須減價並無關係，父母幹亦非「盲毛」，當進入下行周期，見形勢不妙紛紛消失，直至新盤或二手堅減始出現。
誠如部份網友所言，樓價就算跌多兩成，很多年輕人仍買唔起，屆時父母幹的「購買力」會再被透支。要記住，父幹購買力不等於「抗跌力」，樓市下行周期下，跨代供樓風險難控。
P.S.：CCL連跌11周共6%，最新報175.6，按周跌0.69%，距離年底預測目標135，還要跌多23%。年底前還有兩篇，大家不妨畀嚇意見，想睇甚麼樓市數據及題材。
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