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2018年12月2日 星期日

趣BlogBlog - 股榮 2018年12月2日

趣BlogBlog - 股榮 2018年12月2日


趣BLOG BLOG:居屋魔咒 - 股榮
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新居屋吸引27萬人遞表。



新一期居屋已攪珠,有網友中前籌,問在目前跌市之際應否揀樓,即使改了定價機制變成五二折發售,在過去兩三個月跌市期,五二折可能已變成六二折甚至七折定價,啟德及長沙灣居屋呎價一萬,真的可以上車嗎?

如抽中前籌,又通過銀行壓力測試,其實沒有不揀樓的理由。今次抽居屋的27萬人,明知競爭大仍入表,我想無非希望在非理性亢奮的樓市中,以一個合理又負擔得到的價錢上車,而非「炒賣」。樓市仍會調整多少,沒人有水晶球預測得到,樓價越跌越冇人買,這是現實,但當機會來到仍然「等再跌先買啦」,這種人最後的結果,是永遠都買不到樓。

一直在專欄強調,上車前要為樓價調整三成作心理準備,這番說話,對新一批居屋準買家亦如是。任何資產都有周期,股市如是、樓市亦如是,從來都沒有一個只升不跌的資產,包括一季前很多人吹捧的港樓。過去三個月,高位跌兩成、甚至三成的成交,出現次數越見頻密,由劏房以至藍籌樓王,都錄相關個案,有否做好風險管理心理準備,對日後持貨能力以至能否笑到最後甚至供甩,都有決定性影響。



供應量增 拖發展商後腿
我沒本事唱衰樓價,只能就住見到的現象及數據,提出溫馨提示。樓市明年點睇,本月最後周末會詳述,今期找了些居屋數據,可以先同大家分享。

樓市升跌,除了外圍經濟情況,政策及供應亦是過去20年影響港樓決定性因素。過去兩年居屋申請都破紀錄,對上一次紀錄已經是1997年,當年樓市火熱,居屋認購反應相當熾熱。1997年回歸前約一個月,房委會以市價五折推售逾萬個居屋單位,包括旺角富榮花園、柴灣悅翠苑及將軍澳唐明苑等6個屋苑,最受歡迎的富榮花園綠表呎價逾4,000元,為當時居屋呎價新高。

1997年樓價癲了,最終當時收到破紀錄的11.2萬份居屋申請表,同年7月樓市見頂,至2003年沙士始見底,漫長跌市的導火線是亞洲金融風暴,但7年藥引越跌越有,其實是供應問題。

1997年特首董建華在首份《施政報告》提出八萬五建屋計劃,提出每年供應不少於85,000個住宅單位,希望10年內全港七成的家庭可以自置居所。翻閱當時剪報,發展商以至政經名人都表態影響不大,對樓市穩定有積極作用。

確實,董建華在執行八萬五計劃上,真的「做到嘢」,3年後居屋建成量已增一倍至3.5萬個,連同公屋5.5萬個,2000至2001年度,公屋加居屋的建成量達到9萬個(見表),2000年董建華接受訪問時指:「從1998年就再沒有說過『八萬五』這個字眼,那你說還存不存在?」「不提及等同不存在」,及後劇情大家都知道,金融風暴令政府房屋政策急轉向,停售停建居屋的後遺,由2002年度至2015年度,居屋建屋量有8年是零單位,最多的年度亦不足2,000個。

由2018至2021四個年度,居屋建成量每年平均約5,800個,當然遠落後1997至2001年度高峯期,但對比過去14年則是大躍進,會否重演20年前居屋魔咒,觀乎過去3年,每年一二手成交約5萬宗,以目前每年近6,000個居屋供應量,數量不足以推冧,但價格會拖住發展商後腿,令樓價陰乾式下滑。當一二手樓價貼近部份居屋準買家水平,他們才考慮回流至私樓市場。

過去新盤開價會開高三成溢價,務求食盡未來3年升幅,過去兩個月數個新盤仍用這招,結果是慘淡收場,龍床盤更加被全城喪X。未來新盤要成功去貨,三成溢價要變成三成折讓,風水輪流轉,就是這樣。

P.S.:CCL連跌9周近5%,CCL最新報177.4,按周跌1%,距離年底預測目標135,還要多跌24%。年底前還有四篇,大家不妨畀嚇意見,想睇甚麼樓市數據及題材。

股榮
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