趣BLOG BLOG：2019樓市啟示錄 - 股榮
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去年底撰寫一篇題為〈十年一跌 2018樓價必跌？〉文章，埋單計數，差估署樓價指數截至十月底仍錄7%年度升幅，估計最後升幅約3%至4%，與中原CCL全年約5%相若。如果不幸在第二至第三季高位買入，賬面損失大約一成或以上，最傷的恐怕是以超高溢價買劏房盤的業主。
展望2019年，樓價是持續調整，抑或已見底反彈，可以用一個數字作參考，就是反映現實和潛在購買力的香港M2（廣義貨幣供應量）數據。作為全球資金進出最方便城市，香港股市一直屬ATM角色，資金流入流出主導大市走向，今年恒指表現差勁，北向買A股資金較南下買港股資金更多，加上年內金管局接近30次接錢，累計買了千億港元，千億資金流走，表面上很多，但如果對比M2整體14萬億元的規模，只是相當輕微。
不過，走資金額事少，意義卻大，由M2今年增幅料降至十年新低來看，明年M2持續低增長甚至負增長，就是真正考驗樓價的時間。
M2變化影響樓價
統計過去廿年M2數據及差估署樓價指數，前者如錄較大升幅，同年樓價亦有可觀升值，尤其過去十年，M2總額由6萬億元，逐漸增至去年底近13.8萬億元，升幅超過一倍，樓價指數同期則升逾兩倍。
當M2出現低增長或負增長，對樓價皆有負面影響，如2008金融海嘯年，M2全年僅增約2.6%，樓價當年挫11%。至於2001及2002年，M2甚至出現負增長，兩年間樓價續跌超過兩成。
本港M2自4月按年增13.6%後，連續6個月呈單位數增幅，今年10月M2數字為14.097萬億元，較9月份減少0.14%，較去年同期亦僅增1%。4月金管局開始接錢買港元，銀行結餘收細，資金流走步伐相對整體M2，仍然佔很少部份，但是否爆貿易戰、人民幣弱、中國經濟差、港股跌，對資金流都沒影響？對樓價毫不礙事？由M2數字可以話你知，當然不是。
計算M2增幅主要靠兩方面：基礎貨幣投放的速度和貨幣乘數的速度。據金管局數據，由今年7月起，本港銀行的貸款總額連跌4個月，除了企業借貸意欲減低，銀行審批趨審慎亦令整體M2處收縮期，因應明年首季貿易戰持續發酵，信貸環境是否惡化，銀行會否收緊借貸，將決定樓價跌幅速度及程度。
在此欄多次提到，如果上車時準備好樓價下跌三成的心理準備，任何時間都是買樓的時候。置業是一個長達十年甚至廿年的投資行為，笑到最後的，不是目前有購買力（buying power），而是未來有防守力（holding power）。當危機殺到，樓價可以跌得很恐怖。1997年7月回歸前本港經濟增長7.5%，失業率處於2.2%超低水平。金融風暴殺到，失業率一年間飆升至6%樓上，GDP負增長8%。同樣金融海嘯期間快落快上，逆轉速度難以想像。
中國明年經濟仍會經歷陣痛期，人民幣貶值難免，遇上美國癲佬總統不理性出牌，民粹主義升溫下，樓價易跌難升，2019年預測會跌兩成以上，一手低開會成新常態，二手隨後亦跟隨減價，劏房跌幅料達三成以上。
去年底曾講過，如年底CCL不低於135，此欄及fb不會再談任何樓市的相關資訊。最新CCL報174，連跌13周共6.5%。考慮到各位網友意見，股榮會等CCL跌到135，始重新撰寫樓市相關文章，歡迎各位以PM溝通交流。
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