趣BlogBlog - 股榮 2019年10月20日
【趣BLOG BLOG】失業率滯後半年 樓價彈散 - 股榮
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特首林鄭月娥上周宣佈大幅放寬首置按揭上限規定，發展商形容為及時雨，紛紛搶閘開盤開價趕賣樓，二手成交同步升溫，周末睇樓量升近三成，7月至今乾跌的樓價，似乎有回升之勢，一切都拜在港沒任何物業的林鄭所賜。
政策主導下，二手業主重握主導權，近日封盤加價成常態，而準買家首期減少下，計到數亦可能加快去馬，樓市小樓春今季有機提早出現。放寬首置九成按揭借貸上限，是過去政府及金管局逆周期措施較重要的一環，原因不是保障準買家，而是保障銀行信貸零風險。
金管局前總裁曾表示，過度槓桿是萬惡之源，樓市泡沫的爆破禍害甚大，但多年堅守的風險監管及規條，在林鄭政治任務大於一切下，昔日原則通通移除，以前九成按揭買盡都是400萬元樓，最新加倍至800萬元，只要畀多些保費，壓力測試可免。
早一星期前，金管局指為應對香港經濟放緩，下調香港銀行的逆周期緩衝資本（CCyB）比率0.5個百分點，「放水」3,000億元盼助中小企。從銀行風險角度，借貸予中小企或物業按揭，後者意願一定佔大多數。政策面及銀行願意放水，對樓價而言亦是利好。
形勢上接近98年金融風暴
不過，提醒準買家入市前，要有心理準備未來一至兩季失業率因素，將會是樓價彈完就散（彈散）的關鍵，而今次逆權抗爭事件的滯後反應，初步在失業率分項中反映。
政府統計處公佈，今年7月至9月經季節性調整的失業率維持在2.9%歷史低位，按行業分析，零售、住宿及膳食服務失業情況惡化由上次的4.6%，增至最新4.9%，為兩年來最高。零售失業率大致重返2017年中水平，2016年中零售失業率曾飆升至5.5%，而對上一次零售失業高𥧌期，就是2008年海嘯後的一年，2009年8月曾飆升至7.6%，而當時整體失業率為5.5%。
08年金融海嘯快來快退，失業率於當年9月為3.5%，一年後飆升兩個百分點始見頂回落，同期中原樓價指數（CCL）在雷曼出事後、銀行全面收水下，單季急跌逾兩成。
樓價急跌的先決條件是失業率飆升，或者再準確些，是樓價與失業率互相累鬥累的結果，當中有約半年的滯後性。今次政治運動是內憂，中美貿易戰及全球經濟衰退是外患，形勢上接近97/98金融風暴。
97年7月，灝景灣開售，中原指數高見102.51，失業率保持2.2%超低水平，亞洲金融風暴同月揭開序幕。風暴第三季來襲，樓市要到11月（5個月後），始顯著回落，但失業率11月時仍保持2.2%水平。翌年2月底，失業率惡化至3%，樓價亦自高位回落27%。98年9月底，中原指數低見47.66，失業率升至5.2%，及至99年1月尾，失業率進一步升見6.4%高位。2001年中開始新一波失業潮，失業率由4.5%一直飆升至2003年6月的8.6%。同期CCL由44水平，跌至32超殘水平。
買樓須注意未來防守力
林鄭放寬首置，首期確實減輕，但換來是每月供款壓力增加，買家防守力弱了，因為每月供款變相增加，失業對樓價的攬炒程度亦會加劇。過去曾提過，如果上車時準備好樓價下跌三成心理準備，任何時間都是買樓的時候，但此刻入市的，請預留一筆最少一年總供樓金額的現金儲備，為未來就業市道急速惡化作好準備。
在此欄多次提到，置業是一個長達廿年的投資行為，笑到最後的，不是目前的購買力（buying power），而是未來防守力（holding power）。負資產不可怕，只要捱過一段陣痛期，供得到就無礙。但負資產遇上短期資金鏈斷裂，失業惡化，負資產就會成為黃子華口中的負家產。
股榮
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