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2019年10月20日 星期日

趣BlogBlog - 股榮 2019年10月20日



趣BlogBlog - 股榮 2019年10月20日


【趣BLOG BLOG】失業率滯後半年 樓價彈散 - 股榮

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股榮提醒準買家入市前,要有心理準備未來一至兩季失業率因素,將會是樓價彈完就散的關鍵。



特首林鄭月娥上周宣佈大幅放寬首置按揭上限規定,發展商形容為及時雨,紛紛搶閘開盤開價趕賣樓,二手成交同步升溫,周末睇樓量升近三成,7月至今乾跌的樓價,似乎有回升之勢,一切都拜在港沒任何物業的林鄭所賜。

政策主導下,二手業主重握主導權,近日封盤加價成常態,而準買家首期減少下,計到數亦可能加快去馬,樓市小樓春今季有機提早出現。放寬首置九成按揭借貸上限,是過去政府及金管局逆周期措施較重要的一環,原因不是保障準買家,而是保障銀行信貸零風險。

金管局前總裁曾表示,過度槓桿是萬惡之源,樓市泡沫的爆破禍害甚大,但多年堅守的風險監管及規條,在林鄭政治任務大於一切下,昔日原則通通移除,以前九成按揭買盡都是400萬元樓,最新加倍至800萬元,只要畀多些保費,壓力測試可免。

早一星期前,金管局指為應對香港經濟放緩,下調香港銀行的逆周期緩衝資本(CCyB)比率0.5個百分點,「放水」3,000億元盼助中小企。從銀行風險角度,借貸予中小企或物業按揭,後者意願一定佔大多數。政策面及銀行願意放水,對樓價而言亦是利好。

形勢上接近98年金融風暴
不過,提醒準買家入市前,要有心理準備未來一至兩季失業率因素,將會是樓價彈完就散(彈散)的關鍵,而今次逆權抗爭事件的滯後反應,初步在失業率分項中反映。

政府統計處公佈,今年7月至9月經季節性調整的失業率維持在2.9%歷史低位,按行業分析,零售、住宿及膳食服務失業情況惡化由上次的4.6%,增至最新4.9%,為兩年來最高。零售失業率大致重返2017年中水平,2016年中零售失業率曾飆升至5.5%,而對上一次零售失業高𥧌期,就是2008年海嘯後的一年,2009年8月曾飆升至7.6%,而當時整體失業率為5.5%。

08年金融海嘯快來快退,失業率於當年9月為3.5%,一年後飆升兩個百分點始見頂回落,同期中原樓價指數(CCL)在雷曼出事後、銀行全面收水下,單季急跌逾兩成。

樓價急跌的先決條件是失業率飆升,或者再準確些,是樓價與失業率互相累鬥累的結果,當中有約半年的滯後性。今次政治運動是內憂,中美貿易戰及全球經濟衰退是外患,形勢上接近97/98金融風暴。

97年7月,灝景灣開售,中原指數高見102.51,失業率保持2.2%超低水平,亞洲金融風暴同月揭開序幕。風暴第三季來襲,樓市要到11月(5個月後),始顯著回落,但失業率11月時仍保持2.2%水平。翌年2月底,失業率惡化至3%,樓價亦自高位回落27%。98年9月底,中原指數低見47.66,失業率升至5.2%,及至99年1月尾,失業率進一步升見6.4%高位。2001年中開始新一波失業潮,失業率由4.5%一直飆升至2003年6月的8.6%。同期CCL由44水平,跌至32超殘水平。

買樓須注意未來防守力
林鄭放寬首置,首期確實減輕,但換來是每月供款壓力增加,買家防守力弱了,因為每月供款變相增加,失業對樓價的攬炒程度亦會加劇。過去曾提過,如果上車時準備好樓價下跌三成心理準備,任何時間都是買樓的時候,但此刻入市的,請預留一筆最少一年總供樓金額的現金儲備,為未來就業市道急速惡化作好準備。

在此欄多次提到,置業是一個長達廿年的投資行為,笑到最後的,不是目前的購買力(buying power),而是未來防守力(holding power)。負資產不可怕,只要捱過一段陣痛期,供得到就無礙。但負資產遇上短期資金鏈斷裂,失業惡化,負資產就會成為黃子華口中的負家產。

股榮
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