上星期，財爺陳茂波公布新一年度財政預算案，有關樓市政策着墨不多，市場期望的減辣落空，而下年度賣地亦只得1.57萬伙，創10年新低。其實香港土地短缺已不是新聞，反而在全球減息的大環境下，政府無啦啦推出「定息按揭試驗計劃」，對物業市場有着甚麼啟示呢？而呢個計劃又用唔用得過呢？
香港按揭證券（HKMC）推出這個
「定息計劃」，如果你選用的話，其實就等於你同MC對賭，如果未來利息一直處於低水平，MC贏你就係輸家，相反如果未來息口大升的話，你就贏MC就會輸鑊甘！
當然作為政府持有機構，MC絕對輸得起，但輸還輸，都唔可以輸得太離譜，因為始終的都係納稅人嘅錢，所以筆者相信香港政府預期在未來一段相當長的時間內，可能5年甚至10年，利息都會維持在一個低水平。
正如有睇開筆者的專欄都會知，早於6、7年前筆者已同大家講，除非美債爆煲，否則在筆者有生之年，美國加唔到3厘息，全球貨幣在低成本的環境下，對資產價格長遠絕對有利，因此筆者多年來一直都有購入不同類型的物業。
20年供款贏面大
而這個定息按揭計劃，利率按年期遞增，分別為10年（年利率2.75厘），15年（2.85厘）及20年（2.95厘）。表面上選用定息計劃，利息支出會多咗約10至15%，但絕對有其好處。
1.在按揭批核時不設加3厘壓力測試，但仍須符合現行供款與入息比率（DSR）不超過50%的限制，這措施對一些收入較少但又想買層大啲嘅樓嘅買家幫助最大。舉例，如你每月收入為5萬元，承做九成按揭，還款期30年，你可以借到約480萬元，但如果你選用定息計劃的話，你可以借到約550萬元，同一份入息足足借多70萬元。相反，如你只需借480萬元的話，你入息有4.4萬元就已經足夠了。
2.廿年流流長，必定會經歷最少兩次嘅加息周期，如你是個心血少、擔心未來加息會供唔起的業主或買家，對你來說這個計劃真的是不錯的選擇，最起碼未來20年內供款一定不變。
如你真的想選用定息計劃的話，識揀的一定揀20年。首先，20年定息的2.95厘與15年2.85厘及10年2.75厘，每月利息支出都只係差3.5%及7%，即每1,000元利息最多都係畀多70蚊，但你就可以買多10年的安穩。
加上，在今天全球低經濟增長的環境下，低利率將會維持相當長的時間，如承造10年定息的話，你輸的機會比較大。相反，10年後的環球經濟形勢變化將很難預計，鎖定20年供款，你贏面就會較大。
2020年3月7日 舊文
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