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2020年3月7日 星期六

創富百樂 - 百樂 2020年3月7日

2020年3月7日



上星期,財爺陳茂波公布新一年度財政預算案,有關樓市政策着墨不多,市場期望的減辣落空,而下年度賣地亦只得1.57萬伙,創10年新低。其實香港土地短缺已不是新聞,反而在全球減息的大環境下,政府無啦啦推出「定息按揭試驗計劃」,對物業市場有着甚麼啟示呢?而呢個計劃又用唔用得過呢?

香港按揭證券(HKMC)推出這個

「定息計劃」,如果你選用的話,其實就等於你同MC對賭,如果未來利息一直處於低水平,MC贏你就係輸家,相反如果未來息口大升的話,你就贏MC就會輸鑊甘!

當然作為政府持有機構,MC絕對輸得起,但輸還輸,都唔可以輸得太離譜,因為始終的都係納稅人嘅錢,所以筆者相信香港政府預期在未來一段相當長的時間內,可能5年甚至10年,利息都會維持在一個低水平。

正如有睇開筆者的專欄都會知,早於6、7年前筆者已同大家講,除非美債爆煲,否則在筆者有生之年,美國加唔到3厘息,全球貨幣在低成本的環境下,對資產價格長遠絕對有利,因此筆者多年來一直都有購入不同類型的物業。

20年供款贏面大
而這個定息按揭計劃,利率按年期遞增,分別為10年(年利率2.75厘),15年(2.85厘)及20年(2.95厘)。表面上選用定息計劃,利息支出會多咗約10至15%,但絕對有其好處。

1.在按揭批核時不設加3厘壓力測試,但仍須符合現行供款與入息比率(DSR)不超過50%的限制,這措施對一些收入較少但又想買層大啲嘅樓嘅買家幫助最大。舉例,如你每月收入為5萬元,承做九成按揭,還款期30年,你可以借到約480萬元,但如果你選用定息計劃的話,你可以借到約550萬元,同一份入息足足借多70萬元。相反,如你只需借480萬元的話,你入息有4.4萬元就已經足夠了。

2.廿年流流長,必定會經歷最少兩次嘅加息周期,如你是個心血少、擔心未來加息會供唔起的業主或買家,對你來說這個計劃真的是不錯的選擇,最起碼未來20年內供款一定不變。

如你真的想選用定息計劃的話,識揀的一定揀20年。首先,20年定息的2.95厘與15年2.85厘及10年2.75厘,每月利息支出都只係差3.5%及7%,即每1,000元利息最多都係畀多70蚊,但你就可以買多10年的安穩。

加上,在今天全球低經濟增長的環境下,低利率將會維持相當長的時間,如承造10年定息的話,你輸的機會比較大。相反,10年後的環球經濟形勢變化將很難預計,鎖定20年供款,你贏面就會較大。

2020年3月7日 舊文
來源 source: http://imoney.hket.com