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2020年4月26日 星期日

趣BlogBlog - 股榮 2020年4月26日



趣BlogBlog - 股榮 2020年4月26日


【趣BlogBlog】失租值支持 劏房勢現爆煲潮 - 股榮

所謂爆煲,是指價值跌幅五成以上。商舖、寫字樓、車位後,下一個爆煲資產會是劏房,或者納米樓。近日市場錄得多宗劏房低價成交,背後主因,是失去租值支持。當劏房租金「溢價」不再,劏房樓價「溢價」會消失,甚至在供過於求情況下,由溢價變折讓。

過去劏盤有價有市,只因為四個字:「將呎就價」。發展商將劏盤,以較同區高三成甚至五成溢價出售,200呎納米單位,以呎價3萬元推售,聲稱600萬元內可上車;結果一班覺得再唔上住先,將來一定置業無望的首置客,成為劏房市場主力。而另一班劏房買家,則屬投資者,他們覺得劏房縱有高溢價,但租金回報仍有3厘以上,計完數還是有利可圖。

劏房溢價的畸形,以納米盤始祖大埔嵐山最為經典。目前屋苑平均呎價約萬二,但大細單位呎價都差距近倍,180呎劏房最新一宗成交(今年3月)賣324萬元,呎價萬八元。而本月一宗751呎三房戶,以740萬元易手,呎價一萬有找。租值上,年初179呎月租7,900元,呎租44元;反觀一個950呎單位,月租20,900元,呎租22元。

一場武漢肺炎,現階段大家未必感受到樓價堅跌,但租金較半年前平一至兩成,卻是相當實在。住宅租金下跌,不是近兩個月的事。差估署數據,430呎以下的住宅租金由去年8月開始拾級回落,至今年2月底止累跌8%;其中港島區半年跌13.5%最急,反而同期樓價未見太大回落,430呎以上住宅樓價跌4.9%。

劏房溢價的畸型,以納米盤始祖大埔嵐山最為經典。資料圖片

近期納米樓租金開始呈「山泥傾瀉」式暴跌。當中九龍城啟德道55號的AVA 55,去年下半年入夥時,開放式單位月租達1.2萬元,不足一年租金大跌逾三成;一個低層B室單位,實用166呎,日前以8,000元全包租出,呎租48元,未扣除差餉等使費,租金回報由高峯期4厘,急降至只有2.5厘。大埔白石角新入夥的嘉熙,低層248呎開放式單位,以8,900元租出,呎租36元,以業主515萬元購入價計(呎價兩萬元),單位租金回報僅2厘。

當租值貶值,樓價亦會減值。運房局資料,過去四年(2016至2019年)實用面積少於20平方米(215呎)的落成私人單位,合共2,450個,較2012至2015年間合共224個,激增10倍。過去四年以超高溢價買劏房豪宅的上車客,要有心理準備,會成為負資產一分子,當年以幾多溢價買納米樓,樓價會回落至同區屋苑市價水平。

至於劏盤爆煲速度及幅度,睇三個字:失業率。

今年1至3月份失業率急升0.5個百分點,至十年新高的4.2%,升幅也是自海嘯後最大。2008年7月,當時失業率與今年疫情前相若,約3.2%,雷曼爆煲令失業率短短半年間飆升兩個百分點,至2009年3月底的5.2%;當時失業率升至5.5%(2009年8月)見頂。

租金指數及樓價指數,於2008年7月至2009年3月,分別跌23%及13%,並於失業率見頂前約一季率先見底反彈。

本港失業率未來一季(4至6月)相信仍會大幅飆升。歐美疫情縱見頂,全球經濟距離回復正常還有一段時間;微軟創辦人蓋茨最新在《西雅圖時報》分享武肺大流行的想法,未來一年大家仍會感到痛苦,世界經濟會陷入蕭條,「好消息是,未來兩個月我們可以期待半正常(semi-normal)的世界。大家可以外出,但不能經常出去,也不能到人多的地方。學校會重開,但體育館不會。基本原則應該是允許那些對經濟或人類有很大好處,但感染風險很小的活動。只有在大多數人口接種疫苗後,生活才能恢復正常,這可能需要一段時間,如能於2021年下半年大規模生產,已是創舉」。

股榮
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