月儲9萬變負現金流 「樓奴」夫婦欠千萬樓債諗換樓：贖回人生再講！｜ 諗sir
讀者梁先生：本人和太太今年均35歲，沒有小朋友；兩人月入約10萬元，有糧單，無花紅或傭金，手持現金200萬元，月儲90,000元；太太有烏溪沙迎海兩房單位，樓齡五年，剛買入自住，欠銀行約670萬元；本人有
屯門時代廣場一房單位，樓齡33年，2019年買入，欠銀行約350萬元，估價約530萬元，正由親戚居住，收取月租10,500元。
明年想換樓或買多個單位，有以下計劃：（一）賣掉時代廣場一房換瓏門兩房，借給親戚住；（二）賣時代廣場一房換馬鞍山站三房單位，借給親戚住；（三）賣時代廣場一房給太太，再買瓏門兩房或馬鞍山站三房單位。請問應該執行哪一個計劃較有利？
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理財主要為自己產出正現金流，贖回人生，不再為打工操勞，有時間增值自己建立更精彩人生，此為首個目標。
可惜讀者縱然有兩樓加現金在手，正現金流數目仍是負數，故相信要作個人策劃重新部署。
撰文：諗sir｜ 圖片：中新社
（圖片來源：中新社） 揉合股樓債操作
先講買樓也有缺點，瓏門溢價太明顯，目前再買入便無水位。筆者一向給予的方案，是揉合股、樓、債幾方面操作。
分析讀者家庭借貸力為2,590萬元（100,000 x2 x 2.59*÷10,000 x 50%）。現時用了1,020萬元（670萬+350萬），即總借貸力之四成。
假設再借500萬至700萬元，亦只用掉借貸力六成，萬一遇上跌市，仍有能力加借或補貨。
由於借貸力充裕，現時只欠再買樓的人名。讀者不妨將時代廣場樓甩名給太太，因為讀者有能力是可一買再買樓，學好這招後一世都有用。甩樓後，那就選好租而又具水位的單位買入。
而有現金不妨投資直債，或由10萬至20萬元開始投資債基。因債基隨時可買賣，更是入手後一個月就派息。若收息收得好便轉做直債吧，其保本性連筆者也喜愛。
（圖片來源：中新社） 筆者認為香港大地產發展商或澳洲的銀行，這些機構發行的直債均值得買入，派年息由5.2厘至12厘不等。320萬元入手平均收8厘年息，一年收取25.6萬元利息，其實勝買樓收租好多。
筆者手持的物業，也是多年前買落，目前主要是投資直債，當然並非投資內地債，而是外國主要金融機構或大型保險公司的直債，收息便真的無憂。
買樓是趁年輕時，去擴大資產規模較有用，惟回報率不高，若讀者只花時間諗買樓，每月落袋現金便有限。
既然讀者人工不錯，應該用債產出正現金流；用股票收息是錯配，過了快速增長期，股票就要甩手，而非死忠長揸。
筆者自己都做緊盤小生意，用參與者的角度分析，沒有哪盤生意是會「幾度發育」。
在股市上通常大爆發令人大賺的，只有一個浪。勸各位勿將股票當主線，輕手買來錦上添花便可以。
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