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2021年11月16日 星期二

熱愛磚頭 - 李紫晶 2021年11月16日

熱愛磚頭 - 李紫晶 2021年11月16日


熱愛磚頭│地產新遊戲規則漸露端倪(李紫晶)

熱愛磚頭│地產新遊戲規則漸露端倪(李紫晶)



9月尾那句「遊戲規則已改變」把本地地產股打到魂飛魄散,但實質如何改變則仍有待觀察。

9月尾那句「遊戲規則已改變」把本地地產股打到魂飛魄散,但實質如何改變則仍有待觀察。其後紫晶提出看龍頭發展商短期

的推盤態度是觀察重點。如今過了一個多月,有趣地發現大型發展商在新盤定價上均比以往「忍手」,像對新的「遊戲規則」已有領會。

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例如,新地(016)、恒地(012)及會德豐聯合發展、位於堅尼地城的Kennedy 38,折實呎價介乎25,100至30,000元,低於同區近兩年新盤的價格;又例如會德豐的啟德項目Monaco One,早前公佈的價單亦與年初售價相若,與以往越賣越貴的情況大不同。更令人更意外的是新地位於元朗的Yoho Hub,為Yoho系列之壓軸項目,價單未出,但發展商高層已事先張揚Yoho Hub不會進取定價,強調會以市價推盤雲雲。

棄善價而沽 改貨如輪轉
若偶然一兩個樓盤定價略低還不至於令人有聯想,但現在多個新盤都有相同取態,不得不使人聯想發展商日後賣樓是否放棄善價而沽策略,改以貨如輪轉手法?但要賣樓貨如輪轉,還須要土地來源穩定充足,那要取決於政府的批地流程。恰巧最近政府與發展商在補地價事宜上似乎有所加速。

近月,有數單大額的補地價申請獲批,其中最矚目的是九龍建業(034)與政府磋商逾20年的牛池灣清水灣道35號,終以逾96億元完成補地價申請,每呎樓面補價4,464元。其它還有香港興業與中信泰富地產共同持有大嶼山愉景灣北部用地,以約52.4億元完成補地價程序,每呎樓面補價約4,030元;太古和中華汽車合資發展位於柴灣的一幅土地,補地價45億,每呎補地價約6,542元。

以往政府與發展商就補地價申請上拉鋸經年,的確窒礙了土地資源的運用。如日後政府真的加快審批土地發展項目的申請,發展商便能以貨如輪轉、重量多於重價的售樓方式賣樓,可能這就是所謂的新「遊戲規則」。政府與地產發展商兩大土地發展持份者的轉變,足以改變日後香港的樓市,雖然現在趨勢未明朗,但隱隱然已見方向。一手樓訂價克制,整體樓市走勢趨向平穩的機會很大。剩下最值得留意的是另一主要土地持份者──新界原居民的態度,究竟擁有大量新界土地的新界原居民會否也配合政府的新規劃?真是要拭目以待。

按以上觀察,未來數年整體樓市難以大升,但大跌也不可能,因為現時住宅建築成本已逾5,000元一呎,地價每呎成本在4,000以上,加上供滿樓的物業佔比多於整體住宅數量一半,真的很難有樓價大幅下挫的一天。想買平貨的朋友,一是找有潛力跑贏大市的地區投資,二是多看二手放盤,總會有些急於套現的業主,根據最近的成交紀錄,發現蝕讓的個案也不少。

李紫晶
https://www.facebook.com/李紫晶-1034323260037317/
本欄隔周二刊出
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本文作轉載及備份之用 來源 source: http://hk.finance.yahoo.com