熱愛磚頭│「北部都會區」置業 要看規劃細節（李紫晶）
熱愛磚頭│「北部都會區」置業 要看規劃細節（李紫晶）
北部都會區包括天水圍、元朗（圖）、粉嶺、上水，當中有6個新發展樞紐。
施政報告提出建設香港「北部都會區」後，大眾預期香港地產市場以新界北最具潛力。本月初有大型地產發展商趁「北
部都會區」概念火熱，趁勢開賣洪水橋住宅新盤。媒體報道，當日售樓處一早便有數千人排隊，圍繞火車站再伸延至行人隧道，爭購200個單位，平均售價實呎15,500元，銷情非常熱烈。
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雖然「北部都會區」概念亮麗，但規劃的「北部都會區」面積達300平方公里，洪水橋是否最受惠的區域呢？現在下注是否適合呢？要解答這些問題，先要了解「北部都會區」的初步規劃。
「北部都會區」最具價值之處是與深圳共同構建「雙城三圈」（即深圳灣優質發展圈、港深緊密互動圈、大鵬灣/印洲塘生態康樂旅遊圈），這是歷來首次港深融合發展空間佈局。
北部都會區包括天水圍、元朗、粉嶺、上水，當中有6個新發展樞紐，即古洞北/粉嶺北、洪水橋/廈村、元朗南、新田/落馬洲、文錦渡和新界北新市鎮。區內擁有7個跨境陸路口岸，連接深圳的都市核心，包括南山、福田及羅湖三大區。這個都會區是香港未來20年城市建設和人口增長最活躍的區域。
三圈之中位於西面的「深圳灣優質發展圈」包括北部都會區西部是的元朗、天水圍、洪水橋/廈村新發展區和元朗南發展區，與深圳前海合作區對接。港府計劃將洪水橋/廈村新發展區提升為新界北核心商務區，深化與前海在金融及專業服務業、現代物流業和科技服務的合作。洪水橋與前海之間，港深將共同研究以鐵路連接，並在前海實施「一地兩檢」通關。
三圈之中位於中間位置的「港深緊密互動圈」正覆蓋港深科技創新合作的最重要平台──深港科技創新合作區。合作區為「一區兩園」設計，分別位於「一河（深圳河）兩岸」。
深圳園區位於深圳河北側，包括皇崗口岸片區和福田保稅區，面積302公頃；香港園區位於落馬洲河套區的港深創新及科技園（即創科園），面積87公頃。「緊密互動圈」還包括香港的新田/落馬洲地區、古洞北等地，當中新田/落馬洲地區的150公頃土地亦會發展創科產業。
最後是港深東部的「大鵬灣/印洲塘生態康樂旅遊圈」，由於主要是生態保護，沒什麼重要經濟活動，因此不在此介紹。
比較「深圳灣優質發展圈」和「港深緊密互動圈」，大家認為日後哪個圈更快達至成熟的緊密合作階段，然後為土地創造更高價值？
深圳灣優質發展圈發展更快
紫晶認為，「深圳灣優質發展圈」的發展步伐比「港深緊密互動圈」更快。深圳的前海合作區今年9月宣佈擴大面積7倍，由14.92擴至120.56平方千米，覆蓋範圍由前海自貿區擴大至南山及寶安兩區沿珠江東岸的所有近海地區（包括寶安市中心及寶安機場），基本上，整個深圳珠江東岸都包括在內。
根據深圳的「十四五」規劃，南山區定位為科技產業創新、高等教育和總部經濟集聚區，與洪水橋/廈村未來發展一脈相承。至於寶安區的新定位是深圳城市西部中心、國際航空樞紐。紫晶相信，未來將發展基建貫通香港及寶安機場。至於與元朗洪水橋對接的主要是科技服務及金融與專業服務，後者是10年前合作區成立時已有的定位，反而科技服務是擴區後新添的另一目標。
不過，科技未行，服務如何發展呢？粵港澳大灣區的首要任務是建設國際科技創新中心，是國家層面的策略。深港科技創新合作區正是大灣區的國際科創中心的引擎，只有引擎運行，周邊配套才可起動。
為了科技發展能夠與深圳匹配，除了新田科學城外，面積22公頃的白石角科學園亦會大規模擴展，施政報告提出重啟馬料水填海，加上沙田汙水處理廠搬遷騰出現址，合共提供88公頃新土地，大部分用於科學園擴展。最終與深圳對接的創科區域總面積多達347公頃。
投資者在洪水橋爭購物業，恐怕要等上十多二十年光景。洪水橋港鐵站2024年才開始動工，2030年才落成，洪水橋新盤2023年入夥，業主只是等地鐵便要等7年，還未計科技服務的發展成熟需時多久。
看完港府的規劃後，發現古洞北及新田的發展速度比洪水橋更快，紫晶相信是因為「港深緊密互動圈」的科技發展是港深兩地分庭抗禮，而「深圳灣優質發展圈」的科技服務則以前海合作區為主，元朗/洪水橋的發展主要是交通連接，重要性不及新田及古洞北。投資考慮物業的潛力時，對港深兩地規劃，要多做功課才下注！
李紫晶
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本欄隔周二刊出
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