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2021年12月3日 星期五

AM地產專欄 - 李峻銘 2021年12月3日

AM地產專欄 - 李峻銘 2021年12月3日


滯脹為樓市帶來不明朗因素
市場上很多評論都在說,全球在面對滯脹風險!何謂滯脹?滯及脹是兩個不同的現象:滯是指經濟衰退,需求不足;脹是指物價不斷攀升!

筆者認為在歐美有脹,暫時並沒有滯。新冠肺炎疫情雖然短暫影響需求,但政府不斷派錢,大大減少了沖擊。反而疫情更直接影響供應鏈,令物資缺乏

,連美國感恩節的銷情也大受影響。長遠而言,去全球化也令物價有增無減,歐美確實存在通貨澎脹的風險!

相反,內地地疫情受控,供應鏈也完好無缺,物資並不缺乏,自給自足。物價上升有限,不過,受到加強監管房地產、打擊壟斷平台、經濟、債務去槓桿化等等政策影響,令經濟活力減弱,需求自然萎縮。換句話,只會有滯卻沒有脹!甚至有出現過縮的金融風險!

香港作為東西方的交匯點,既受歐美,也受內地影響,站在資產市場(包括樓市)的角度而言,通脹帶來對利率的變化就是最大的風險。

一方面,美國面對持續的通脹風險,雖然聯儲局不斷強調CPI的急升,只是暫時性,但筆者並不認同,加息又會增加財赤負擔,又會影響股市,只會繼續拖下去!香港情況非常被動,夾在兩大經濟體中間,未來兩年,一個通脹,一個通縮,利息趨勢實在難料!

作為保守的投資者,雖然筆者估計利率大升機會很低,也必須有所準備,形勢不致於沽清資產或物業,不要過度倚賴借貸,一旦歐美利率回升,對資產市場帶來極大壓力,價格只要短期大幅下跌也令投資者資不抵債。長遠而言,有通脹,對資產絕不是壞事,但大前提是大家能夠守過逆境的時刻!

作者為世紀21奇豐物業顧問行主席及行政總裁
AM地產專欄 - 李峻銘 舊文
本文作轉載及備份之用 來源 source: http://www.am730.com.hk