滯脹為樓市帶來不明朗因素
市場上很多評論都在說，全球在面對滯脹風險！何謂滯脹？滯及脹是兩個不同的現象：滯是指經濟衰退，需求不足；脹是指物價不斷攀升！
筆者認為在歐美有脹，暫時並沒有滯。新冠肺炎疫情雖然短暫影響需求，但政府不斷派錢，大大減少了沖擊。反而疫情更直接影響供應鏈，令物資缺乏
，連美國感恩節的銷情也大受影響。長遠而言，去全球化也令物價有增無減，歐美確實存在通貨澎脹的風險！
相反，內地地疫情受控，供應鏈也完好無缺，物資並不缺乏，自給自足。物價上升有限，不過，受到加強監管房地產、打擊壟斷平台、經濟、債務去槓桿化等等政策影響，令經濟活力減弱，需求自然萎縮。換句話，只會有滯卻沒有脹！甚至有出現過縮的金融風險！
香港作為東西方的交匯點，既受歐美，也受內地影響，站在資產市場(包括樓市)的角度而言，通脹帶來對利率的變化就是最大的風險。
一方面，美國面對持續的通脹風險，雖然聯儲局不斷強調CPI的急升，只是暫時性，但筆者並不認同，加息又會增加財赤負擔，又會影響股市，只會繼續拖下去！香港情況非常被動，夾在兩大經濟體中間，未來兩年，一個通脹，一個通縮，利息趨勢實在難料！
作為保守的投資者，雖然筆者估計利率大升機會很低，也必須有所準備，形勢不致於沽清資產或物業，不要過度倚賴借貸，一旦歐美利率回升，對資產市場帶來極大壓力，價格只要短期大幅下跌也令投資者資不抵債。長遠而言，有通脹，對資產絕不是壞事，但大前提是大家能夠守過逆境的時刻！
作者為世紀21奇豐物業顧問行主席及行政總裁
AM地產專欄 - 李峻銘 舊文
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