KingSir傾樓│今天買股好還是買樓好？（葉景強）
KingSir傾樓│今天買股好還是買樓好？（葉景強）
近期，愈來愈多投資者覺得買樓投資是「雞肋」。
近期，愈來愈多投資者覺得買樓投資是「雞肋」，收租回報只得嗰兩厘半，減埋差餉管理可能得番兩厘，仲要每個月check下銀行戶
口，睇下租客有冇準時交租，再加埋樓市大升年代已成歷史，一年都係升得幾個巴仙，倒不如簡簡單單買隻地產股如新地（016）或恒地（012），每年穩袋5厘股息仲好，乾手淨腳唔使煩。聽落真係好似幾有道理，但事實上，買股票是否真的比買樓好呢？今次就等筆者同大家計計數。
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很多人覺得用幾百萬去買層樓嚟收租，回報只得嗰兩厘半，即係買層500萬嘅樓，每個月都只係收得嗰一萬蚊，絕對係人間慘劇。買樓收租只能有低回報嘅概念在港人心中已是根深蒂固，但這個概念其實是完全錯誤的，因為你計算收租的年回報是以Full Pay層樓去計算，但這個世界是沒有那麼愚蠢的人，買樓不向銀行借貸的。
以今天的按揭利率H+1.3%即約1.5%計算，如你買樓向銀行承造5成按揭的話，租金回報立即由2.5%升至3.77%（計算方法是以收到的12個月租金減去利息支出，再除以投入的資金）。如承造6成按揭的話，回報是5.28%，8成是7.57%，9成是13.91%。筆者聲明，承造高成數按揭是不能放租的，但當你買樓是用來自住的話，你可省回租金支出，其實都係同一條數。
買樓真正回報多過你想像
這樣睇落買樓的回報好像已經不錯了，但真正的回報又何止這麼少呢？買樓投資的真正回報，除了租金回報之外，其實還有升值回報。但一些投資者認為，樓價大升年代已成過去，未來不會像以往一年升一兩成那麼誇張，估計每年平均可能只有5%升幅，但都係嗰句，5%升幅是以Full Pay計算，如你承造5成按揭的話，升幅立即倍增至10%，6成是12.5%，8成是25%，9成是50%，所以一年能升5%，其實已算不錯了。如你再將租金及升幅加起來，承造5成按揭的總回報是13.77%，6成是17.78%，8成是32.57%，9成是63.91%，回報其實真是多於你想像！
當然你可以話：「用槓桿買樓先有咁高回報啫，投資大藍籌地產股都可以槓桿啦！」你可以去銀行問一問，藍籌股票一般槓桿只得兩三倍，就算你去一些證券行槓桿最高都只有五六倍，但利息就會好貴。然而，買樓就完全唔同，你可以選擇承造5成按揭槓桿兩倍，以5蚊買10蚊，或承造8成槓桿五倍，以2蚊買10蚊，甚至承造9成槓桿十倍，以一蚊買十蚊，用60萬首期買600萬樓。
跟住你又會話：「樓價可升可跌，槓桿五倍、十倍去買樓，風險咪好高，跌起上嚟死人㗎！」實情以槓桿去買樓風險其實有限，但以槓桿炒股的話，風險就真係好高啦。假如你槓桿兩三倍去炒股，只要跌十幾個percent，銀行證券行就會叫你補倉，如果槓五六倍的話，一跌就要補倉，如你冇錢的話，他們會毫不留情地斬你倉，你的投資隨時血本無歸。但買樓就完全不同，就算樓價跌咗三五七成，只要你每月仍準時供樓，銀行都不會立亂call你loan斬你倉，這就是買樓同買股的最大分別。
總括而言，筆者認為買樓投資是一項低風險高回報的投資，就算升值和租金回報相比以往遜色，但在按揭槓桿後，相對其他投資工具，買樓所得的回報仍然是十分可觀的。
葉景強
本欄隔周二刊出
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