熱愛磚頭│灣區東西岸產業發展漸行漸遠（李紫晶）
熱愛磚頭│灣區東西岸產業發展漸行漸遠（李紫晶）
大灣區過去一年樓價，以東莞升幅最勁。
記得去年1月本欄從《十四•五規劃》展望大灣區各城市的樓市動向，又從產業及基建角度，比較灣區各城市的潛力。當時認為在「雙城聯動」的政策下最看好東莞和深圳
光明新區的發展，另外亦看好珠海因養老產業會帶動當地房價。一年過去，正適合檢視灣區各城市的發展是否對辦，為日後再投資作準備。
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先看看過去一年的樓價走勢，比較2020年11月與2021年11月的中原大灣區指數，升幅有5.6%。看似升幅不俗，其實高位在8月已出現，之後連跌3個月。至於灣區內9個城市，同比只有肇慶下跌，跌幅12.5%，跌幅不少且有加速之勢。
東莞樓價升幅稱冠
升幅最厲害的果然是東莞（17.4%）、珠海第二（16.2%）、廣州第三（14.4%）、其他4至8位依次為中山（7.4%）、深圳（5.7%）、佛山（5.4%）、惠州（4.4%）、江門（1.1%）。
深入一點看，大部份城市在第三季末已是後勁不繼，樓價跟大市一樣徐徐回落，其中中山跌勢也是加速中。勢頭比較好的仍然是東莞、珠海，而廣州和惠州則平穩。以上數據引證了投資內地房，國策能帶動房價一時，長遠還是要看個別城市根據規劃實踐的深度。
《粵港澳大灣區發展規劃綱要》2019年2月正式發佈，距今已三年，產業增速度最快的是東莞，繼香港、廣州、深圳、佛山之後，東莞的GDP也在去年突破一萬億，人口增長至1,000萬人以上，加上中央擴大前海合作區範圍北至寶安中心區，東莞變相差不多與前海相鄰，土地價值提升空間又大了，紫晶估計未來灣區各城市走勢，仍然以東莞最為看好。
若把灣區城市分為珠江東西兩岸，會發現東岸的廣州、東莞、深圳三個GDP破萬億城市由緃向連一線，那麼東岸餘下的惠州應該能享受溢出效應。惠州現時一年GDP若5,000億左右，未來有力追貼東莞，從而推升樓價，但有意投資惠州的朋友緊記首選接近深圳及東莞的地區。至於深圳樓市由於受政策連翻打壓，而且基數太高，今年樓市應該還是乏善足陳，是長線投資者的入市良機，只是不用急於出手。
反觀西岸幾個城市產業發展便比東岸遜色得多，據聞多處的工業園區招商都不理想，就是佛山千登湖商業核心區，商廈空置率高達四成。西岸房地產市場在一陣虛火後便無以為繼，估計今年還是以去庫存為主，想等物業升值，恐怕需耐心等上幾年，希望西岸城市在產業發展上加把勁。
這些城市中，珠海文化、生態、旅遊產業已算做得不錯，吸引了香港及國內其他地方的市民移居養老，使珠海在近十年人口增長速度佔全國第二名，從150萬人增至250萬人，增速僅次於深圳。珠海65歲以上的人口增速最快，反映珠海養老產業的確有吸引力。
由於文化旅遊養老產業不是具爆發力行業，因此不要期望珠海樓市能短時間內大幅攀升，估計緩慢穩步上升機會較大；去年珠海樓市升幅亮麗，暫時看來是橫琴自貿區帶來的虛火，今年應難以持續。
李紫晶
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本欄隔周二刊出
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