KingSir傾樓│今年買樓，通關前比通關後好！（葉景強）
KingSir傾樓│今年買樓，通關前比通關後好！（葉景強）
一個Omicron出現，好像一切又要重新「Mark鐘再起」，通關無期。
本欄在新年後第一次與各位讀者見面，在此祝大家新年進步、身體健康、投資有道！
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回顧2021年本地及世界大事，不少都影響香港的樓市走向。年初先有美國總統上任後即大印銀紙，樓市成交及價格隨即上升，但到第三季爆出內房債務危機後，股市大跌，樓市亦應聲回落，加上中美持續冷戰，以及大量港人透過BNO移居英國，都對樓市產生負面影響。幸好去年疫情受控，經濟好轉，失業率下降，對樓市有著支持作用。整體來說，去年樓價約有4.7%升幅，在這局勢混亂的情況下已算不錯，但近日疫情又再反覆，專家顧問說隨時有機會爆發第五波，今年的樓市走勢又會如何發展呢？作為用家或投資者又應該如何部署呢？
筆者認為影響今年樓市走向的主旋律就是看疫情如何發展。自去年11月南非爆發首宗Omicron後，美國近日確診宗數已破50萬，其他西方國家如法國確診已超過20萬宗，英國亦創新高的19萬宗，如情況繼續下去必定影響今年全球經濟復甦的步伐。而本港近日亦爆發社區群組感染，有可能爆發第五波，如是的話，樓市成交必然受影響，樓價將有機會回落1%至2%。
但有報告指出，Omicron的感染者症狀較以往的變種病毒輕，更認為隨著更多人接種疫苗，更多人確診後有抗體，以及體弱的人死去後，疫情有機會像1918年發生的西班牙流感慢慢緩和，病毒轉弱但不會消失，而世衛亦預期疫情有可能在今年內結束。
今年變數多 端視疫情
然而，疫情的不確定性影響本港最大的就是能否與內地早日通關，原先預計去年底前有機會「小通關」，冬奧後有可能「大通關」，誰知一個Omicron出現，好像一切又要重新「Mark鐘再起」，通關無期。
其實自2019年6月後，國內來港投入房地產的資金已大幅減少，在這兩年多累積了大量需求，筆者認為只要「小通關」，核心商業區寫字樓將率先反彈，而本地投資者亦會偷步購入旅遊區商舖，而「大通關」後將有利豪宅，兩地活動正常化將帶動本港經濟，中小型住宅亦會因此而受惠，整體房地產將會好轉。
另一方面，去年12月美國宣布加快收水，今年加息已成定局，但無論加息幾多都好，只要符合市場預期，加得不太急進如每季加1/4厘，估計對市場不會有太大衝擊，而疫情發展亦會左右其加息步伐，加上就算美國加息香港亦不需跟足，因此美國加息估計對本港樓市影響輕微。
至於內房債務危機，危險期仍未過，今年首季有很多中大型內房債務到期，如最終未能贖回將對本港股市樓市有著負面影響，但估計中央有能力管控內房債務危機，嚴重影響國內經濟的機會不大。
總括來說，今年市場變數多，主要看疫情發展，如疫情逐漸緩和成功大通關的話，樓價隨時有8%至10%升幅，但如疫情持續反覆通關無期的話，樓價可能只有低單位數升幅。但無論如何，如果大家想在今年買樓置業的話，通關前一定比通關後好。
葉景強（King Sir）
本欄隔周二刊出
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