40歲夫婦上演「中產悲劇」：月入12萬、揸300萬資產、淪落欠債1,200萬！
龔老師你好！我剛拜讀閣下的《財務自由行》，正開始讀《股票勝經》。
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現想就個人情況詢問閣下意見。
本人有3個住宅物業，2車位，另外股票及現金如下： 物業1 (自住，市值1100萬，欠銀行610萬，仍需
供30年) 物業2 (出租，市值580萬，欠銀行349萬，仍需供30年，月收租1.5萬) 物業3 (出租，市值464萬，欠銀行328萬，仍需供30年，月收租1.5萬) 車位1 (自用，市值70萬) 車位2 (出租，市值60萬，月收租1700) 股票 (持有平保，友邦，農行，碧桂園，碧桂園服務，洛鉬，市值74萬) 現金 (180萬) 家庭月入12萬，每月可儲3至4萬 本人及太太均40歲
問題一：參考閣下著作，以上的負債比率約50%，應該不高，但每當想到欠下銀行超過1200萬，還有30年要供，都十分擔心，有何方法盡快減債，或縮短供款年期？
問題二：按我情況，怎樣再增加現金流及被動收入，以盡早實現財務自由？
個案重點：
‧夫婦40歲，家庭月入12萬
‧持有3個物業，2個車位
‧股票74萬
‧現金180萬
‧欠銀行超過1200萬
重點目標：
‧如何縮短供款年期或減債
‧增加現金流
‧財務自由
‧加被動收入
（圖片來源：[email protected]） 龔成老師分析：
1）要因應你的年齡、負擔、風險情況而決定你的負債比率是幾多。
你現時的總負債比率去到50%，以你的年齡，其實無問題，不過你出現擔心的情況，反映你風險承受能力並不是太強。
我相信50%是你的上限，不用太擔心，但之後不要再增加負債。
其實，不建議減少還款年期，或提早還錢，因為現時的低息環境，其實資金成本不高，與其還錢，不如將錢投資更好。但如果你真的好擔心，可以將現金$100萬，遲去物業3的的部分按揭。
其實你不用擔心，因為只要你保持每月還款，其實就算物業的價格跌，銀行也不會找你麻煩。如果真的有需要，亦可以賣車位幫手還錢（相信不會行到這一步）。
而初步睇你的情況，物業2、物業3，應該收租足夠供樓，即是你「可以唔理」這兩層樓，由得他們「自行運作」。
其實你現時手持的牌面不錯，只是投資知識不足，出現了不必要的擔心，同時未能作出最好的配置。建議你加上理財知識，對你資產的影響會好大。
不過，你財富組合出現了「太多物業」的情況，已有少少集中風險，之後的配置，應該強化翻股票與現金比例。
2）以你的年齡，其實仍是財富增長的黃金時期，而我們進求財務自由，會用「先增值，後現金流」作方法。
較後生時應投資較多增值類資產，而較年長的，則應投資較多保守類項目，因為你仍可承受的風險度較高，所以會著重增值為先。
例如初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到年紀漸長或已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票。
因此，你可以投資平穩增長型股票，再加少少潛力股。你現時手上的股票，基本上都可以，但就可以更有效運用現時持有的現金作增值。
（圖片來源：[email protected]） 龔成老師簡介
‧ 暢銷書《股票勝經》、《選股勝經》、《年報勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》作者
‧ 《經濟一週》理財真人Show節目擔任致富教練
‧ 曾接受多個傳媒訪問
‧ 過往於銀行從事投資相關工作多年
‧ 曾在萬多元月薪狀態下，憑股票累積數百萬財富
‧ 於網上分享投資心得，瀏覽量過百萬，為人氣博客，解答網友理財問題逾20,000條
‧ 《經濟一週》、《華富財經》專欄作家
‧ 證券業持牌人士
‧ 股票課程導師，學生人數逾4,000人
‧ 過往10年投資成績，過半能獲利超過1倍以上
Facebook專頁「龔成」粉絲人數超過200,000人
若然你有問題想向龔成老師發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成。
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