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2022年10月16日 星期日

渾水專欄 - 渾水 2022年10月16日

渾水專欄 - 渾水 2022年10月16日


渾水專欄│圍繞炒樓KOL為中心的磚頭暴利生態圈(渾水)

渾水專欄│圍繞炒樓KOL為中心的磚頭暴利生態圈(渾水)



早幾年樓市交投暢旺,大家可能見到網上炒樓兵團十分活躍。

物業投資世界裡面,有一班人很喜歡成群結隊,將資金聚在一起,成為龐大的資金池,投資本地各類型物業,形成半機構性質的炒樓

玩家。這些玩家派系的購買力,比起我們一般普羅百姓強大得多。

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當中,尤其會有一兩個在網絡世界有著頗大影響力的炒樓KOL。以這些KOL為中心的炒樓資金池,形成上下遊緊密相連的磚頭暴利生態圈。這篇文章,我來為各位讀者抽絲剝繭,剖析這個生態圈的運作。

所謂磚頭生態圈,第一層次是「教學」。炒樓KOL通常會以物業投資導師的身份,在網絡世界吸納學生信徒。他們明白到,只有說服更多學生願意投資在他們的資金池,才能壯大購買力,投資購買門檻更高、純利更豐厚的物業單位。

隨著資金池越來越大(有時總資產可能是以億計),以這些炒樓KOL為中心的炒樓兵團可以投資更多不同類型的物業,可以是複式天池屋、單幢式別墅,甚至是新界土地。

處理物業期間,會衍生各類型與物業相關業務的剛性需求,這就是我想說的磚頭生態圈的第二層次,相關業務包括室內裝修、水電工程、物業管理等。肥水不流別人田,既然有著物業剛性需求,那麼就可以與自己人一起各自發展這些子業務,從而擴大經濟生態圈,真真正正地做「內循環」——這與多年前內地樓市如日方中時,內房巨企紛紛建立物管、建材等子企業的做法如出一轍,只不過規模有別而已。

磚頭生態圈的盲點
可是,這些炒樓兵團、磚頭生態圈成功的前設,是需要樓市交投盛旺,升幅不斷的日子。涉及炒樓的投資,或多或少總會涉及向銀行借貸,即是要面對利息及還款壓力。如果樓市穩步上揚,自然不會有問題;可是,如果樓市交投低落,租務市場衰靡,同時面對加息週期,租金厘數回報百分比不及按揭利息上漲百分比,磚頭生態圈背後的資金池及資金鏈,自然會出現問題。

所以,早幾年樓市交投暢旺,大家可能見到網上炒樓兵團十分活躍。但到了現在,樓市淡靜,炒樓兵團購買力大不如前。樹倒猢猻散,最近似乎也聽不到太多有關他們的消息了。

渾水
本欄逢周日刊出
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本文作轉載及備份之用 來源 source: http://hk.finance.yahoo.com