渾水專欄│圍繞炒樓KOL為中心的磚頭暴利生態圈（渾水）
渾水專欄│圍繞炒樓KOL為中心的磚頭暴利生態圈（渾水）
早幾年樓市交投暢旺，大家可能見到網上炒樓兵團十分活躍。
物業投資世界裡面，有一班人很喜歡成群結隊，將資金聚在一起，成為龐大的資金池，投資本地各類型物業，形成半機構性質的炒樓
玩家。這些玩家派系的購買力，比起我們一般普羅百姓強大得多。
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當中，尤其會有一兩個在網絡世界有著頗大影響力的炒樓KOL。以這些KOL為中心的炒樓資金池，形成上下遊緊密相連的磚頭暴利生態圈。這篇文章，我來為各位讀者抽絲剝繭，剖析這個生態圈的運作。
所謂磚頭生態圈，第一層次是「教學」。炒樓KOL通常會以物業投資導師的身份，在網絡世界吸納學生信徒。他們明白到，只有說服更多學生願意投資在他們的資金池，才能壯大購買力，投資購買門檻更高、純利更豐厚的物業單位。
隨著資金池越來越大（有時總資產可能是以億計），以這些炒樓KOL為中心的炒樓兵團可以投資更多不同類型的物業，可以是複式天池屋、單幢式別墅，甚至是新界土地。
處理物業期間，會衍生各類型與物業相關業務的剛性需求，這就是我想說的磚頭生態圈的第二層次，相關業務包括室內裝修、水電工程、物業管理等。肥水不流別人田，既然有著物業剛性需求，那麼就可以與自己人一起各自發展這些子業務，從而擴大經濟生態圈，真真正正地做「內循環」——這與多年前內地樓市如日方中時，內房巨企紛紛建立物管、建材等子企業的做法如出一轍，只不過規模有別而已。
磚頭生態圈的盲點
可是，這些炒樓兵團、磚頭生態圈成功的前設，是需要樓市交投盛旺，升幅不斷的日子。涉及炒樓的投資，或多或少總會涉及向銀行借貸，即是要面對利息及還款壓力。如果樓市穩步上揚，自然不會有問題；可是，如果樓市交投低落，租務市場衰靡，同時面對加息週期，租金厘數回報百分比不及按揭利息上漲百分比，磚頭生態圈背後的資金池及資金鏈，自然會出現問題。
所以，早幾年樓市交投暢旺，大家可能見到網上炒樓兵團十分活躍。但到了現在，樓市淡靜，炒樓兵團購買力大不如前。樹倒猢猻散，最近似乎也聽不到太多有關他們的消息了。
渾水
本欄逢周日刊出
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