子非魚 - 換樓潮及注意事項（上）｜非魚論市
Previous Next 去年樓價跌勢集中在下半年，差餉物業估價署的較受歡迎屋苑售價指數在去年5月以330.0見頂，至11月時已跌至290.7，下跌了12%。與2018至2021年的高位335.9、338、327.0及339
.1計，分別下跌13.5%、14%、12.1%及14.3%。對上一次指數較接近的是2017年10月的290.8，即是在2017年底後買樓都已跌穿買入價。
香港樓巿一向「瘦田無人耕」，奇怪的是，這一輪跌勢反而湧現了一批換樓客。細問之下，原來這批換樓客多在2016、17年上車。在2019年10月「林鄭Plan」推出前，只有600萬元或以下的住宅才可申請高成數按揭，林鄭Plan將樓價放寬至1000萬元住宅申請最高8成按揭。其後，在2022年2月「波叔Plan」更放寬至1200萬元以上物業可借最高8成或960萬之較低者。在林鄭Plan前，不少人只有將貨就價，購買600萬以下物業以高成數按揭上車。
在林鄭Plan推出時已屆滿額外印花稅禁售期的物業，即是在2016年10月前購入。2016年10月的樓價指數只是258.6，而林鄭Plan推出時已是317.6，升幅達22.8%。600萬元的單位隨指數升至737萬元，但800萬元的Dream House已迫近林鄭Plan的1000萬元8成按揭上限。雖然賣樓後所得資金剛好換到Dream House，但畢竟高追入巿的心理壓力不少。
近日樓價回調至2017年10月，在2016、17年上車的客人，雖然出售的物業跌價了，但當年曾經想買的Dream House樓價也回歸原點。適逢去年初的波叔Plan進一步放寬按揭，提升至千萬元住宅仍可申請九成按揭。幾年下來，按揭供款的本金部份已幫上車的客人儲得一定資金，加上升職加薪等元素，這批客人換樓時，可考慮由樓價600萬元物業換到1000萬元，生活質素大幅提升。
注意物業買賣成交日期
不少換樓客會擔心賣樓後樓巿忽然反彈，意外造成「換車變落車」，所以都希望短時間內做到「一賣一買」；也有部份人想先收樓後交樓，以避免多搬一次屋的麻煩。不過，在動筆簽臨約買樓前，必須停一停、想一想資金流及按揭申請的細節。
如手上現金並不充裕，需要靠賣樓所得資金購入新物業，就必須把新買物業成交日定在賣出物業成交日後。現時買賣物業都採用支票或本票交易，客戶存錢到律師樓、再由律師樓開票給對方，兌票的時間就變成最少兩三天才可完成。如計及每天截票時間及律師樓的行政安排，買方律師樓通常會要求買家，在成交日前最少三至四個工作天交票及簽文件。因此，換樓客須把新購物業成交日定在售出物業的最少五個工作天後，才可確保順利交收。
另外，換樓客擬新申請的按揭成數，對於成交期限制更大，下期再續。
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