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2023年1月2日 星期一

勁一專欄 - 諗sir 2023年1月2日

勁一專欄 - 諗sir 2023年1月2日


窮中產困局:37歲港爸一個養四個,賣樓借盡600萬搬入將軍澳換財務自由

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讀者甄先生:諗sir,你好!本人37歲,一名窮中產,有感為工作忙碌,但剩餘資金不多;太太36歲,有兩個小朋友,分別未入學及就讀幼稚園,沒有任何不良負債,以及環聯信貸紀錄長期保持A級。

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本人基本薪金60

,000元,每年花紅約13萬元。每月可儲15,000元,現金約有80萬元。手持新界三房單位已過額外印花稅(SSD)可賣,如將物業賣走,仍可套回140萬元。

計劃一:先將三房賣走套回140萬元,換600萬元或以下的屯門、荃灣或將軍澳區物業,用「林鄭plan」借盡;計劃二:現金80萬元作債基B餐,轉至新加坡離岸戶口,每月增加正現金流7,000元。又或閣下建議新方案,希望能達到財務自由退休。

其實讀者兩個計劃可同時做的,簡單而言,先賣樓是在樓市食餬,再將部分錢搬去新加坡,屬不少中產港人寫照。

如賣樓可得十年可儲;加上未來儲蓄金額未能大升,建議可趁機賣樓。讀者一年可儲逾20萬元,賣樓即套現八年可儲,筆者認為可以考慮。

但如果賣出的價錢不理想,只可套現40萬至50萬元,僅三至四年可儲,那麼就不如不賣。

筆者建議,想理財還是先考慮自身情況。別為追價而忽略自己的借貸力;別因為擔心樓價下跌,而胡亂給人震走賣樓。

再重申讀者賣樓主要看能否改善自身理財進取,留意是用儲蓄去量度,而並非以收入水平去量度。

(圖片來源:[email protected])

投入債基B餐收息
賣樓後再九成買回600萬元舊三房上會,讀者獲90萬元(140萬-60萬元)現金套出,加上持有的80萬元現金,合共170萬元,可投入債基B餐收息。

另外,亦可考慮將A餐加入投資組合,筆者的投資組合A餐是與中國資產關連不大的,然而享有一些高派息公司,在不槓桿投資下獲取7厘年息;槓桿後則達年息12厘。

倘若投入170萬元,年收息12厘,即每月有17,000元正現金流,這個數夠讀者去世界不少地方住了,前設是香港有樓出租,其租金淨現金流夠支付外地房租。

現時在屯馬線已可買入600餘萬元三房單位,於近鐵路的方便地區置業。

惟要留意,一旦三房單位再跌至550萬元之下,月供只須14,000至16,000元,就有私樓三房單位,更是月薪介乎28,000元至30,000元的單人可供得起。

到時就會對居屋市場構成打擊,因可隨時買賣及加按,還要地段上一般較好的私樓,買入所需的收入水平,已比白居二的申請資格還低。

舊三房私樓價應可在現水平頂住,不會跌到入居屋的邊際。或會有人問:「即是樓價應該跌完啦?還要賣?」

筆者重申樓市升跌沒人能盡參透,只要計好數,自己賣完樓重有屋住;加上每月現金流增加了,而理財是看自己進度,不要和其他人比較就成。

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圖片來源:[email protected] castelli、[email protected]

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