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2023年4月7日 星期五

勁一專欄 - 諗sir 2023年4月7日

勁一專欄 - 諗sir 2023年4月7日


阿媽生意有起色 26歲港男幫手財富管理:半億資產點部署?

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讀者莫先生:你好!本人今年26歲,雖然是在單身家庭長大,但母親相當有經濟能力,母親現年59歲,尚有一些小生意經營中,每月有約40,000至50,000元收入,但估計三至四年內,會退休享福。

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目前本人和母親、祖父母

及工人住灣仔區40年舊樓,市值約1,100萬元,尚餘按揭500萬元,由本人名下持有;另母親名下持有四間灣仔/銅鑼灣物業收租,總值約2,300萬元,還有按揭約800萬元,每月收租約60,000元,扣除按揭供款有35,000元現金流。

本人月入27,000元,存款約30萬元,長遠來說,將來婚後情況容許下,本人期望能夠和母親同住或至少住附近方便照顧。而母親的dream house在北角半山,約2,400萬元(月租約40,000至45,000元)。最近母親不時在留意物業活化和保費融資的資料,請問閣下認為物業活化適合我們嗎?懇請賜教!

諗sir:如果做了物業活化,派息金額便是固定。例如把40年自住樓,轉名給讀者母親名下(當沒轉讓印花稅)去做物業活化,淨資產值為600萬元(1,100萬-500萬元)。結果每月正現金流約增加了12,000元(6×2,000元)至終身。

若拿那些舊收租樓去造逆按,同時不考慮舊樓是否受按,淨資產值為1,500萬元(2,300萬- 800萬元)。結果每月正現金流約增加了30,000元(15×2,000元)至終身。以上物業在老人家終老後就回歸年金機構,兩結果均沒有彈性,不可逆轉。

把自住樓加按套現

相反,只要加按1,100萬元自住樓至六成,可套回現金160萬元(1,100×60%-500萬元)。

不搞逆按計劃用來買債收息又如何?就當閣下慘買渣打銀行四年後到期的可換股債券(CoCo bonds),即是與近日瑞銀出事可能渣到無的與AT1 bond同類的債券,年息有近8厘,月現金流提升10,600元(160萬×8%÷12)。

是的,市場當然有非銀行類別的直債,渣打銀行的例子,並非叫讀者買,而是指出較差的配置都可做到一些效果。

雖然按錢後同時供樓的金額會增加,不過與按160萬元投入,僅有11,000至12,000元現金流之比率,只消把自住樓加按些少出來買債便可,根本不需要為幾萬元現金流,而日後成間屋給人拿走,影響後代。

至於樓齡及借貸力均會影響加按金額,尤其讀者年紀少,在計算借貸力下,暫約為560萬元(45,000÷10,000×50%×2.5*)。

而保費融資是主要用作double首期,為儲給小朋友升學之用,一般只造10年期內的保單,免除通賬令派發出的期滿值,不夠購買力的問題。

由於讀者資產值高,預期五至六年後母親已年邁;加上有家庭負擔,在決定前,那怕只是做好1%或繳費少1%,已省回40萬至50萬元了。因此慎行有理。

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圖片來源:政府新聞處
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