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2023年5月26日 星期五

勁一專欄 - 諗sir 2023年5月26日

勁一專欄 - 諗sir 2023年5月26日


100萬元收息 正確及錯誤方法示範
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諗sir:
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本人今年40歲,月入約40,000元(有一半是兼職極不穩定),一家四口租住將軍澳區三房單位。本人持有2018年買入康城兩房半單位連車位,每月收租24,000元(有按揭260萬元);太太(家庭主婦)持有2019年買入將軍澳

兩房私樓,每月收租14,000元(有按揭350萬元),現金儲蓄100萬元。想請教如何買債或配置令資產增值,增加現金流。謝謝!

讀者尹小姐
讀者目前有100萬元,應該點用?首先,須學好執靚自己盤數,日後用來加按樓套現,或再買樓都有著數。執數方面,大致上是用公司出糧給自己,須借他山之石,幫自己增加現金流,此部分可跟筆者團隊商量。

逐步入手價格波動小的債基
讀者兩幢樓在將軍澳區,而且是以低成數上會,綁死了自己大部分現金。讀者的康城兩房半物業,僅欠按揭260萬元,保守計算,甩返出來可套現500萬元。對於自稱儲蓄能力低的讀者,是有必要做套現動作。若想再買樓,就當七成上會都好過目前狀況。

先講可套現的500萬元,如賣樓回籠,錯的方法,是拿錢到銀行問債基產品。筆者幾可肯定銀行會叫閣下用盡槓桿,因為用盡槓桿,銀行職員的傭金或會較高。

500萬元採取槓桿,每年可收息140萬元。每年付出融資成本63萬元,即剩下每年77萬元。投資500萬元,而每月收「租」64,000元,香港沒太多物業會做到。

這樣做的問題是一旦市況逆轉,就很易因為自身經濟狀況無法支撐便被call loan,最後或需要全沽手上的貨去還數。正確的方法,其實可逐步試,按市況去入手價格波動小的債基。價格波動小的債基,近月是與內地關連愈少愈好的產品。筆者講過有些債基近月年派息率達8厘以上,而沒有太多投資在中國債券上。

經營學生宿舍收租

至於不想要價格波動,就等一個低位入手直債吧!直債到期保本;而債基就不保本,但月月派息。兩者可以混合用。至於現金儲蓄100萬元,其實亦夠讀者攪學生宿舍。

讀者甩名後,可分配100萬元去經營學生宿舍。以買入650萬元樓,130萬元上會,月供約20,000元。將單位間隔四個房間,就當月月保守收租6,000元,每月總計收租24,000元。而租金更可隨通賬上升而加租,如此運用金錢去幫自己日後製造收入,才方為上策。

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圖片來源:iStock
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