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2023年10月9日 星期一

施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年10月9日



施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年10月9日


如何判斷樓市已經拐點
如何判斷樓市已經拐點


如何判斷樓市已經拐點
近日,社會上不斷有呼聲,要求政府撤辣,以免香港房地產市場出現過急的下調,繼而引發金融風險,拖累整體經濟。

這些聲音最初來自行內人士,後來蔓延到其他商界與學術界人士,最近連一些已退任的高官也表達了類似的意見。如是令到市場認為,政府撤辣已是遲早會發生的事,最快可能在施政報告前就宣布。

政府應否撤辣,關鍵要看樓市往後會怎樣發展。樓市是一種周期性極為明顯的市場,一旦轉勢,會持續一段相當長的時間,中途不容易扭轉。

而樓價持續回落的結果,無可避免會導致社會財富大量蒸發,銀行信貸收縮,社會的整體投資能力銳減,市民失去消費意欲,連實體經濟亦會受到拖累。因此,政府應及時推出相應的策略,以免情況失控,引起惡性循環。



以下我的多項觀察,都顯示樓市可能已經拐點。政府應盡快推出逆周期政策。

一、2022年樓價已跌了逾15%;今年首季雖有反彈,但很快已再次掉頭回落,估計年尾的樓價將低於年初價。導致2023年亦是一個下降年。樓價若連續兩年下降,在技術上已視作進入周期性衰退。

二、二手市場上的放盤量增加,成交量卻在減少,要套現的小業主惟有削價求售。起初只是個別成交的做價較低,現在已演變成做價普遍低落。市場已由原先的賣方主導,轉變為買方主導。

三、銀行在提供按揭時,對抵押樓宇的估價正一再調低,顯示銀行對後市的評估正趨向保守。很多時,買家需要自籌更多的首期,才能完成交易。這種情況正阻嚇買家入市,並與銀行的估價取態產生負面互動。

四、在一手市場上,新盤的銷情不佳。很多新盤在推出時,都只能夠賣出一小部分,以致貨尾愈積愈多。在這種情況下,有下一個新盤要推出的時候,地產商惟有進一步調低售價,令人有一蟹不如一蟹的感覺。

五、發展商資金回籠得慢,自然不敢貿貿然再去投地。導致政府推出的土地經常流標,即使有成交,樓面地價亦遠低於市場預期,令市場信心進一步動搖。

六、美國聯儲局預期高息環境仍會持續,如果美國經濟吃得消的話,聯儲局仍會維持高息以壓通脹,明年未必會大幅減息。這表示,香港樓市還得繼續承受加息壓力。

七、香港的人口還在流失,雖然補充得亦很快,但新移民買樓要交極重的印花稅,變成無法產生足夠的抵銷作用。

八、去全球化令香港的超級經紀人角色受到制約,經濟活力不容易復常,香港樓價可能因而失去由本地經濟帶動的基礎。

在這麼多的不利因素籠罩下,政府不但需要立即撤辣,還需要推出其他的扶持措施,才有機會把搖搖欲墜的樓市穩住。

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