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2023年11月24日 星期五

施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年11月24日

施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年11月24日


限價措施扭曲統計 拖慢市場及早調整
限價措施扭曲統計 拖慢市場及早調整


C觀點|限價措施扭曲統計 拖慢市場及早調整
據國家統計局日前(16日)公布的數字,在內地70個大中城市中,10月份新樓和二手樓的銷售價格按月下跌的城市分別有56個和67個,均比9月份增加2

個,其中一線城市的新樓銷售價格由9月份的持平轉為下跌0.3%;而二手樓的售價則由9月份的上漲0.2%轉為下跌0.8%。另一方面,二線城市的新樓價格跌了0.2%,跌幅比9月份收窄0.1%,二手樓價則下跌了0.5%。至於三線城市的新樓和二手樓的售價則分別下跌了0.5%和0.6%。

這些數字予人的印象好像跌幅不大,跌勢不急,不似對經濟有太強烈的破壞作用;然而,真實情況卻是內地經濟飽受樓市拖累,只是內地不少城市仍有「限價」政策,以致統計數字也受到扭曲,樓價真正跌幅應比統計數字顯示出來的嚴重。

所謂「限價」措施,是政府對房地產市場成交價格有一定的控制,不容市場因一時的情緒有過激反應,只容樓價在指定範圍內浮沉。具體做法是政府會在不同的市況下,為樓市交易提供指導價;要求一切市場上的交易,都必須在指導價容許範圍內成交,否則交易不能登記。



這類「限價」措施,通常在一手市場上可以執行得比較徹底;因為,如果開發商不按指導價開盤,就會連預售批文也拿不到。然而,在二手市場,政府對個別小業主之間的交易就不容易加以控制,陰陽合同的情況變得十分普遍。所謂陰陽合同是指買賣雙方以一份枱底合同作真正成交的依據,另用一份符合指導價的合同作產權登記。如是導致官方統計出來的樓價變化幅度與市場實況有差距。

政府制訂指導價的用心,是想避免市場出現過度情緒化的波動,以致造成負面的連鎖反應,對經濟與社會造成破壞。然而這類對市場橫加幹預的措施亦可產生嚴重後遺症,對經濟與社會的破壞,有時可能更加嚴重。

以今次政府把指導價訂得高過市價為例,雖然有助樓價表面上的穩定,並有助銀行掩蓋不良資產的浮現,可以在一定程度上避免信貸過度收縮,然而亦會阻礙開發商削價求售;令開發商沒法在樓市回落初期,就及早套現自保。結果連累很多民企開發商像溫水煮蛙那樣,逐步陷入債務違約的絕境。



這種情況令開發商手上的庫存愈積愈多,今後要花一段很長的時間才可以慢慢消化。而在這後消化期間,由於樓價只能有秩序地慢慢調整,導致樓市很難在短時間裏測試到支持位,以致樓市可能會長期處於熊市,遲遲沒法復甦。

另一方面,在二手市場上,由於公開的價格訊息缺乏可信性,謠言就四處流傳;結果,愈是偏頗的訊息就愈流傳得快與廣泛。導致買賣雙方在交易的時候,都傾向要預留較大的安全波幅作風險墊子,這其實都會妨礙市場機制正常運作,令市場的調整費時過久。





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