須具備甚麼基本條件才能步出熊市
須具備甚麼基本條件才能步出熊市
C觀點｜須具備甚麼基本條件才能步出熊市
前文指出，內地房地產市場持續上升了近三十年，至2021年才正式拐點進入熊市。牛市持續了這麼久才轉勢，那跟著來的熊市亦不會短。即使隨之而來的熊市長度只有牛市的三分之
一，亦有靠近十年。
由於世界變得愈來愈複雜，灰犀牛會不斷出現，事前是很難確定熊市會在甚麼時間結束的。要確定熊市是否已經結束，還得觀察其他客觀的市場指標。
通常，要市場逐步擺脫熊市，轉向復甦，還得具備一些更客觀的條件：
(一) 社會整體樓宇空置率要出現明顯下降，最好下降到自然空置率——5%以下。這代表之前過度興建的樓宇已逐步被新增的市場需要所消化。相反，若果空置率未能回落至合理水平，就表明積累的供應仍未被消化，仍在頂爛市。在這種情況下，樓市是很難復甦的。
(二) 租金率先見底回升。在一般情況下，租金會比樓價更快見底回升。在樓市復甦之前，大部分樓市的投資者都因熊市而損失慘重，他們都不敢輕言入市買樓。即使有實際需要的用家，也會選擇租樓，而不是買樓。所以，在復甦初期，住屋的需要會集中在租賃市場上反映。
(三) 租金回報率升得高過借貸利率。隨著租金的上升，租金回報率就會升至超越借貸利率的水平。這代表借錢買樓也可以有正回報。在這種情況下投置物業的收益就會進一步擴大，進而吸引更多的資金流入房地產市場。
(四) 實體經濟的增長勢頭良好，工作穩定，人均收入看升。有這個基礎，社會住屋需要才有機會轉化為市場的有效需要。相反，若果實體經濟陰霾不散，人們對經濟前景缺乏信心，那即使有住屋需要兼有購買能力，也不一定敢貿然入市。
(五) 人口有正增長。住屋的需求來自人口的增加，一個城市，要麼出生率高，要麼有能力吸引外來人口，否則很難有持續的房屋需求。在人口老化地區，房地產市場是很難有好表現的。
(六) 政府的財金部門基本上已完成去槓桿工程，不再收緊銀根，轉行相對寬鬆的貨幣政策，而利息亦回落至吸引借貸的水平。這時房地產市場才有條件步出熊市。
內地現時環境是：空置情況十分嚴重，空置率未見改善，在供應過多下不但樓價在下跌，租金也在下跌。所以很難吸引資金在這種情勢下入市，此外，內地實體經濟仍有下行壓力，眼前先要穩住大局，大家才有信心作地產投資。而更長遠的隱憂，是內地自然出生率仍在下降，而且拿不出具體方法去扭轉局面。
現時，內地唯一較有條件做的是放寬銀根，透過減息降準，讓需要資金可以流入需要療傷的地方，以免病況擴散，損害整體經濟健康。
施永青 am730C觀點 舊文
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