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2023年12月1日 星期五

勁一專欄 - 諗sir 2023年12月1日

勁一專欄 - 諗sir 2023年12月1日


買幾間300萬至400萬元樓 是否必贏
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讀者冼生生:
本人39歲,月入約70,000元;太太是自僱人士,月入約70,000元。有兩個小朋友;另加一個外傭。現在自住一個1,000萬元單位,單位用太太名,供款人是本人,尚有按揭400萬元。現手頭約有1,000萬元現金。計劃買以下單位

,之後再放租:(一)用150萬元首期買一個300萬元單位,按揭150萬元;(二)用200萬元首期買一個400萬元單位,按揭200萬元;(三)用100萬元首期買一個200萬元工廈單位,按揭100萬元;(四)用130萬元首期買一個260萬元工廈單位,按揭130萬元。計劃全部單位用太太名買,五年後,將現有自住單位轉一個約2,000萬元大埔獨立屋,到時用本人首置身分買入。希望提供意見,謝謝!

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諗sir:
讀者有幾件事要深思一下。第一,讀者以太太單名買1,000萬元單位自住,而由讀者擔保,之後再買其他樓,總借貸力會打折。

假設讀者全部14萬元人工計得入,借貸力是2,100萬元(140,000÷10,000×50%×2.52*),假設DTI為50%。

問題是打大折,再要扣已借的400萬元,令原本想買的投資物業未能全執行,更影響五年後想換的2,000萬元獨立屋。

宜換走便宜下價貨
第二是核實收入問題。太太是自僱人士,月入70,000元,通常都計不入。

銀行會核對證明文件,如純粹是自己公司發薪金給自己,或者是月月入賬70,000元支票到自己戶口,銀行一般都不會相信,更會全盤否決。

第三,是現時應買細碼單位嗎?讀者想法是200萬至400萬元住宅或工廈盡量吸納,要再細心想清楚策略。

繳付五成首期,買些細碼工廈或住宅,跟有經驗的投資人相反。富經驗者應該在市況差時,換走便宜下價貨,買回一些不憂賣的貨入倉;市況好時,就將原本差的貨趁好氣氛高賣,靚貨可以「吊高來賣」。

或者時常投資的人,本身資金不少,可以在好淡市均能搵貨長坐。

因此,發展商說「貨如輪轉」就是他們的理念,而不是一日做兵;明天轉做農民打遊擊。

此外,200萬至300萬元樓肯定存在缺陷。就以工廈為例,現時價碼低的工廈不受歡迎;反而大碼工廈受歡迎,因平均呎價降了,計落lump sum平了不少。

加上做到貨倉的工廈不是每一幢都可以,例如工廈停車場要夠高和大,入到大車,那幢工廈才值錢。

至於300幾萬元住宅單位,可能買到的是屯門「置樂三寶」(讀者實地去看看,樓下已看見不少衛生問題)。

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