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2024年1月29日 星期一

說樓解按 - 王美鳳 2024年1月29日

說樓解按 - 王美鳳 2024年1月29日


為何HIBOR下跌H按息卻未跌?
為何HIBOR下跌H按息卻未跌?


拆息回落,照道理與拆息掛鈎的按揭息率應有所降低,但為何H按供樓利息卻未有下跌?(資料圖片)

美國在2022年至2023年間加息周期共加息11次累達5.25厘,聯邦基金利率於去年7月底已處於5.25厘至5.5厘區間,橫

行至今,美息仍處於逾5厘水平。最近港元拆息HIBOR有所回落,與樓按相關1個月拆息由去年12月平均5.49厘降至最近約4.65厘(1月24日)。有供樓人士提出疑問,拆息回落,照道理與拆息掛鈎之按揭(H按)息率應有所降低,但為何H按供樓利息卻未有下跌?

現時市場H按息率主要是H+1.3厘,以最近1個月拆息4.65厘計算,H按息率便應是5.95厘,然而現時H按實質息率明顯較低,目前新造H按息主要是4.125厘,原因是銀行一般向H按客戶提供一個封頂息率(或稱鎖息上限),以P按息計算,現時主要為P-1.75厘(P:5.875厘)或P-2厘(P:6.125厘)。換句話說,H按已有一個鎖息上限作為封頂保障,當拆息升至H按息高於封頂息,H按實質供樓利息仍鎖定不高於封頂息,以封頂息作為上限,只要最優惠利率(P)維持不變,H按實質供樓利息仍維持不變。

那麼,當拆息下跌,但跌幅未引致H按息跌穿封頂息率,H按用家便依舊維持以封頂息供樓。例如去年12月份1個月拆息平均是5.49厘,H+1.3厘之按息等如是6.79厘,由於H按用家享有封頂息4.125厘 (P:5.875厘),故此按息鎖定以不高於4.125厘供樓;拆息最近跌至4.65厘,H+1.3厘之按息跌至5.95厘,但由於息率仍高於封頂息4.125厘 (P:5.875厘),實質上H按用家仍以封頂息4.125厘供樓,息率維持不變。

看似最近拆息跌但按息仍未跌,乃是因為H按用家早已享有比H+1.3厘更低之按息水平供樓。以現時市場按息H+1.3厘、封頂息率4.125厘(P-1.75厘(P:5.875厘))計,1個月拆息需降至低於2.825厘,H按息才可跌穿封頂息率。今年尤其在美息仍未正式回落之時,港元拆息仍較大機會介乎4厘半至5厘水平,距離2.825厘尚有明顯距離;然而,當年內美國啟動減息,港元拆息料亦可下跌,當拆息回落一定幅度,以至可推動銀行下調最優惠利率(P),屆時以P按計之H按封頂息便同步下降,屆時H按與P按用家同步可受惠於減息,供樓支出得以減輕。

說樓解按 - 王美鳳 舊文
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