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2024年8月14日 星期三

KingSir傾樓 - 葉景強 2024年8月14日

KingSir傾樓 - 葉景強 2024年8月14日




市場預期9月開始減息的機會比今年以往任何一次都大,而減息對樓市絕對有著極大的正面影響。 (FangXiaNuo via Getty Images)

上星期,美國公布的就業數據遠差於預期,令市場憂慮美國經濟將陷入衰退,因而增加美聯儲局提早減息的可能性,有大行更預期美國將在9

月大幅減息半厘,全年合共減息1.25厘,但亦有分析指今年只會減息兩至三次,每次減0.25厘,合共減0.5至0.75厘。但無論如何,市場預期9月開始減息的機會比今年以往任何一次都大,而減息對樓市絕對有著極大的正面影響。

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供平過租 入市意慾增

近年樓價下調,很多準買家擔心買完即跌都紛紛租住先睇定啲,待樓市走向明朗化才考慮入市。苦等兩年多,終於有望減息,加上近年租金不斷上升,供樓與租樓的支出逐漸拉近,舉例一個剛成交的淘大花園1期B座375呎的中層單位,成交價420萬,市值租金約$15000,如買家承造七成按揭,每月供款只需約$14300,供平過租的情況其實已經出現,當利率未來逐步下降,供平過租的情況將更為明顯,相信「轉租為買」的情況將隨著利息下降而陸續出現。

減息亦會影響投資者的資金投向。近年因定存利息高企,最高曾超過5厘,回報高、無風險又唔使煩,投資者大多將資金放在定期,根據金管局數據,現在已有近10萬億港元停泊在定存,但自市場預期9月減息機會大增後,各大銀行的定存已降至4厘以下。反觀,近年樓價下跌租金則上升,部分屋苑如沙田第一城、荃灣中心等租金回報已近4厘,比定存利息還要高,筆者發覺近期多了投資者買入高回報筍盤的成交個案。當利息逐步下降,租金與定存的回報越見差距的話,投資者入市個案將增加。

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發展商今天要減價去貨原因之一是要套現減債,部分發展商債台高築,他們所付的利息不是一般小業主的3、4厘,他們的利息是以香港同業拆息(Hibor)計算,利息隨時6、7厘甚至更高。因此,只要利息如能逐步下調,他們的財政壓力將逐步舒緩,劈價求售的情況亦能改善,對穩定樓市有很大幫助。

此外,減息對中港經濟亦有利,美國真的如市場預期9月減息的話,中央年內將有更大空間放鬆貨幣政策,以減息甚至放水手段去刺激投資、提振內需,支持經濟繼續增長,此舉對香港經濟以至樓市都有著莫大脾益。

總括來說,減息對樓市絕對是好消息,但樓市復甦的進度除了要看美國減息的速度和幅度之外,還要看本地經濟增長、發展商去貨速度、未來人口的增減,以及地緣政治的變化,因此,買家必須儲有足夠的資金及衡量自己能承擔的風險後才入市。

葉景強
本欄隔周三刊出
KingSir傾樓 - 葉景強 舊文
本文作轉載及備份之用 來源 source: http://hk.finance.yahoo.com