市場預期9月開始減息的機會比今年以往任何一次都大，而減息對樓市絕對有著極大的正面影響。 (FangXiaNuo via Getty Images)
上星期，美國公布的就業數據遠差於預期，令市場憂慮美國經濟將陷入衰退，因而增加美聯儲局提早減息的可能性，有大行更預期美國將在9
月大幅減息半厘，全年合共減息1.25厘，但亦有分析指今年只會減息兩至三次，每次減0.25厘，合共減0.5至0.75厘。但無論如何，市場預期9月開始減息的機會比今年以往任何一次都大，而減息對樓市絕對有著極大的正面影響。
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供平過租 入市意慾增
近年樓價下調，很多準買家擔心買完即跌都紛紛租住先睇定啲，待樓市走向明朗化才考慮入市。苦等兩年多，終於有望減息，加上近年租金不斷上升，供樓與租樓的支出逐漸拉近，舉例一個剛成交的淘大花園1期B座375呎的中層單位，成交價420萬，市值租金約$15000，如買家承造七成按揭，每月供款只需約$14300，供平過租的情況其實已經出現，當利率未來逐步下降，供平過租的情況將更為明顯，相信「轉租為買」的情況將隨著利息下降而陸續出現。
減息亦會影響投資者的資金投向。近年因定存利息高企，最高曾超過5厘，回報高、無風險又唔使煩，投資者大多將資金放在定期，根據金管局數據，現在已有近10萬億港元停泊在定存，但自市場預期9月減息機會大增後，各大銀行的定存已降至4厘以下。反觀，近年樓價下跌租金則上升，部分屋苑如沙田第一城、荃灣中心等租金回報已近4厘，比定存利息還要高，筆者發覺近期多了投資者買入高回報筍盤的成交個案。當利息逐步下降，租金與定存的回報越見差距的話，投資者入市個案將增加。
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發展商今天要減價去貨原因之一是要套現減債，部分發展商債台高築，他們所付的利息不是一般小業主的3、4厘，他們的利息是以香港同業拆息(Hibor)計算，利息隨時6、7厘甚至更高。因此，只要利息如能逐步下調，他們的財政壓力將逐步舒緩，劈價求售的情況亦能改善，對穩定樓市有很大幫助。
此外，減息對中港經濟亦有利，美國真的如市場預期9月減息的話，中央年內將有更大空間放鬆貨幣政策，以減息甚至放水手段去刺激投資、提振內需，支持經濟繼續增長，此舉對香港經濟以至樓市都有著莫大脾益。
總括來說，減息對樓市絕對是好消息，但樓市復甦的進度除了要看美國減息的速度和幅度之外，還要看本地經濟增長、發展商去貨速度、未來人口的增減，以及地緣政治的變化，因此，買家必須儲有足夠的資金及衡量自己能承擔的風險後才入市。
葉景強
本欄隔周三刊出
KingSir傾樓 - 葉景強 舊文
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