特首公佈2024年施政報告，相比上年度，今年對房屋政策重視程度下降。 (Ratnakorn Piyasirisorost via Getty Images)
昨日特首公佈2024年施政報告。相比上年度，今年對房屋政策重視程度下降。2023年報告表明要「切實排解民生憂難」，把土地房屋
作為重中之重的政策理念。今年報告將關於土地房屋的章節後移，重心仍是增加公房供應。未來5年公屋供應量189, 000夥，較去年172,000夥增加17,000個。
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至於私樓熟地供應，今年與去年一樣，未來10年需求約132,000個單位，政府未來5年準備好可興建約80,000個單位的土地，每年平均16,000個。本年度計劃拍賣8幅住宅地，加上鐵路、重建及私人物業發展可興建約15 ,000個單位。
供應量仍遠超吸納量
政府預計，2024年起計5年內，每年私樓單位平均落成量超過19, 000個，未來3至4年一手私樓單位潛在供應量約10.9萬個，平均每年27,000至36,000個，供應量仍遠高於2020年疫情前的每年平均15,400-17,000夥的成交量。
需求方面，去年度施政報告已開始減辣，今年初財政預算案更全面撤銷所有辣招。今次施政報告進一步將住宅按揭成數全面放寬至七成（不論價值、是否自用或公司持有以及買家是否「首置」）。此外，供款與入息比率上限一律調整至五成。非住宅物業的按揭成數以及供款與入息比率上限亦調整至同一水平。小勇相信，措施對3000萬元以上的豪宅買家以及擁有多個物業收租的投資者最有利。
投資移民可買樓
特首又宣佈，即日起優化「新資本投資者入境計劃」，容許投資住宅物業，只要成交價逾5,000萬元，便可計算入投資總額，上限為1,000萬元。換言之，除了原本非物業投資3000萬外，亦可以買「5000萬物業＋2000萬元其他投資」成為投資移民，這措施亦可令豪宅市場受惠。
9月底中央政府出招振興股市，中港兩地股市狂升，帶動財富效應，啟德天璽．天首兩輪銷售均一鋪清袋，一手樓買賣氣氛升溫。不過，樓價仍然是向下尋底。
根據差餉物業估價署最新數據顯示，本港樓價由2021年9月的最高峰跌足3年至今年8月，跌幅達26.6%。由於官方數據較滯後，中原城市領先指數則顯示，自2021年8月首周的191.34跌至上月最後一周的135.86，跌幅高達29%。
若供平過租 適合首置
小勇2021年已判斷樓市見頂，直至今年6月的文章仍指出，港樓租金回報仍然不吸引，無意入市。隨著政府全面放寬按揭成數，回到2009年及以前的樓市狀態。在現時租金已迫近2019年8月的歷史最高峰，在減息周期中，若能做到供平過租，正是適合首次置業的時候。
至於小勇這類有樓一族，仍可等租金回報再吸引些才入市。根據官方截至今年8月的數據，全港A至E類單位租金回報率是3.7%、3.2%、2.8%、2.5%、2.4%。歷史上，最高租金回報水平出現在1997-2003年的下跌周期，A至E類單位的租金回報率是6.5%、5.5%、5.6%、5.4%、5.1%。現時的水平只是最高峰的5至6成，仍未足以吸引小勇入市買樓收租。
小勇哥
Yahoo Money Talk客席主持、投資達人
本欄隔周四刊出
拉闊投資 - 小勇哥 舊文
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