從施政報告看政府對商業樓市的態度
從施政報告看政府對商業樓市的態度
C觀點｜從施政報告看政府對商業樓市的態度
特首李家超在2024年的施政報告中說：「金管局將放寬住宅物業的按揭貸款條件，不論物業價值，是否自用或公司持有，以及買家是否首置，按揭成數上限一律調整至七成，
供款與入息比率上限一律調整為五成。至於非住宅物業，有關按揭成數上限及供款與入息比率上限亦會調整至同樣水平。」
從這些措施，我們可以看到政府有意透過放寬按揭，鼓勵更多的投資者入市，在香港增持房地產物業；只要是投資房地產，不管是住宅還是非住宅，都一視同仁，最高可以獲得七成按揭。
在此之前，銀行對非住宅物業的按揭批核，一般都會比住宅物業嚴謹；最高獲批的成數具有五成，大部分只能獲批四成。正是因為銀行在這方面比較謹慎，香港的銀行系統才能在今次商業樓價大幅回落的情況下，仍能維持穩定，沒有演變成銀行危機。
有人可能會提出疑問，既然這項政策行之有效，為甚麼要放鬆呢？這樣會不會為香港的銀行體系帶來承受不起的風險呢？特首今次會否考慮不周呢？
按特首自己的說法，這項放寬按揭措施，是「考慮到最新經濟及金融環境」的前提下作出的。那最新的經濟及金融環境，究竟又是怎樣呢？
現實是近年商業樓宇的售價已大幅下跌逾四成，現時做七成按揭的風險，其實與之前做四成差不多。之前是100元樓價借到40元，現在100元樓價跌到不足60元，再做七成按揭，亦不過是借40元左右，和之前不算相差很遠。
再者，本港的營商環境，整體而言並不差，香港國際金融中心地位已重回全球第三位置，而「投資環境」、「國際貿易」、「商業法規」與航空貨運量等的世界排名，更一直保持領先位置。如是令政府相信，香港商業樓宇的使用量基本上可以穩定下來，銀行應有條件放寬對商業樓宇的按揭成數。
現時，商業樓宇的售價雖然仍有壓力，但空置率已穩定下來，而租金亦有見底跡象。只要美國繼續減息，投資商業樓宇的吸引力應很快可以恢復。這足以減少今次政府放寬商業樓宇按揭的風險。
無可否認，今次政府放寬商業樓宇按揭成數的做法是大膽的、逆周期的，亦是有前瞻性的。這顯示政府已意識到，香港需要有投資者積極捧場，經濟才會興旺起來。若果投資者覺得他們在香港不受歡迎，處處受到不公平待遇，那他們就會把資金調去更有回報的地方。
在現實世界，尤其是在金融中心，既要防範過熱的炒賣活動，但亦要維持對投資者的吸引。在一個缺乏投資者參與的市場，銀行要面對的風險往往更大。政府今次似乎想在兩者之間取得平衡，且看能否取得成效。
施永青 am730C觀點 舊文
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