從收租股逆市上升 看商廈後市
從收租股逆市上升 看商廈後市
從收租股逆市上升 看商廈後市
港股近日出現調整，惟收租股卻逆市上升，九倉置業、希慎興業、太古地產與領展等都有不俗的升幅，且被大行好評，建議投資者買入。
現實是，今年以來，港股的表現勝於美股；而港股中，地產股的表
現更優於大市(恒指的表現)。流入股市的資金常被譽為「聰明錢」。意思是這類資金最能洞察先機，在轉角市出現前，已能作好部署。因此，今次收租股出現異動已被市場人士視作商廈後市已現回穩的兆頭。原因是，這類地產股手上持有的主要是寫字樓與商場，如果寫字樓與商場的市道難有好轉的機會，這類股票又憑甚麼可以逆市造好？那市場上究竟出現了些甚麼現象，令多個投行在同一個時候，對收租股的前景轉為看好？
我近期雖然對住宅市況的評估轉趨樂觀，但我對商廈市道仍不敢有厚望。原因是寫字樓與商舖的空租金仍在下調；租金企不住的時候，樓價亦休想企得穩。
不過，有一種情況值得大家留意，就是市道在回落初期，商業樓宇的租客，多會因租金貴，生意難做，唯有把經營的地點從核心地區搬去租金平一點的非核心地區。以我們自己公司為例，原本的辦公室設在中環，月租每呎80元港幣，後搬去尖沙咀，呎租只需30餘元。現在中環的租金回落了近半，所以公司內又有意見想搬返中環辦公了。
商舖的情況亦很類似，先是嫌租金貴，被逼搬離核心區，以致連銅鑼灣與尖沙咀都出現吉舖。現在核心區的舖租都大幅減下來了，經營者又逐步返回核心區。說到底，在尖沙咀做零售總好過在大角咀做。漸漸地核心區的空置率就會減少，但非核心區就會出現一些死場，以後都不易翻身。
當核心區空置減少，租客需要競爭才可以找到舖位的時候，市值租金的支持位就會出現，業主知道那個水平的租金經營者有利可圖，自然就不會隨意減租了。舖市就不用等所有的空置都被消化後才有機會復甦。只是這些復甦，僅出現在那些有條件從事零售業的地區。
現時股價反彈的收租股，他們的物業大都坐落在優質的核心地區。如果零售業市道與寫字樓市道出現好轉，他們將是第一批得益者。這類收租股受到追捧，就是這個原因。
再者，本港金融市場的形勢正在好轉，港交所購入交易廣場9層樓面；此外，簡街資本(Jane Street)亦預租了新海濱道3號22.3萬呎樓面作辦公室，都有助人們對寫字樓的市道重建信心。加上下半年聯儲局仍有很大機會減息。這將令商業樓宇的投資回報顯得更為吸引，並可減輕業主的財政負擔，毋須再因債務負擔而被逼減持。這些都有利於商業樓宇的市道止跌回穩。
施永青 am730C觀點 舊文
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