黃偉康 論盡股壇 外來力量
由於太忙，今日不閒聊，繼續昨日的話題。
一向平淡的德國樓價，近期亦開始上升，原因並非因為經濟前景，而是來自一些避險或移居德國的外來資金，加拿大部分城市亦出現此現象；同樣，香港的樓價
某程度亦是如此，當然利率持續低企亦是其中一個很主要因素，可是當熱錢不斷湧入時，利率持續下跌是十分正常的事情，尤其是香港的利率，不像美國由聯儲局決定，而是各銀行按照資金的情況，自行釐訂利率水平，簡單而言是?豐銀行、渣打銀行或中銀香港，決定了香港按揭利率的走向，而現在既然香港的銀行體系資金仍然過盛，本地息率自然會持續低企。 故此，如果要解決樓價高企的問題，增加供應，又或者以「打遊擊」之方法，推出穩定樓市措施，根本就不可能解決樓價高企的問題，情況就正如德國推出嚴厲的稅收政策，最後仍然無法抵擋歐債危機下人口與資金的流入帶來的刺激。如果按照這個理論，今年上半年，資金亦視美國為避險的地方，那麼美國的樓市亦應該得到支持，同時應該可以持續上升。
本周初已就美國的樓價，略作探討，亦相信個別地區的樓價會有比較好的表現，不過如果一些地區之經濟表現仍然欠佳，則要小心這些城市的樓價可能會較為波動。此想法是否有點與上述言論有所違背？或者，大家先了解一下，美國樓市回升的主因。
美國樓市回升，的確有部份來自外來資金推動，但房屋庫存因為新屋動工量在金融海嘯後大幅下降而處於較低的水平，成為了另一個推動房價上升的原因，與此同時，房價上升減少了銀主盤之拍賣比例，亦為樓價帶來支持，這可以從今年6月份有關比例只維持在25%，較去年同期的30%為少可以看到。
不過，隨著房價持續回升，外國買家對美國房地產的興趣卻反而逐漸冷卻，根據房地產網站Trulia的統計，去年外國人對美國房市的搜尋，其實已因樓價回升而減少了10%，至今年第二季，外國投者的搜尋比例仍繼續下降。而普遍分析認為，美國樓價回升是影響外國資金購買美國房屋的其中一個因素，而另一個因素則是歐債危機國家的投資者，因為本土國家的情況有逐步穩定的跡象，已減少在美國投資房地產的意欲。
故此，如果要考慮外資是否可以繼續推動美國房地產價格持續上升，或者真的要先考慮到底外資包括哪些國家的投資者。答案是加拿大、日本，及歐洲各國，而中國投資者的比例的確正在上升中，不過比率仍然不高。那麼美國房價會否在海外投資者的意欲下降而回軟？還是中國投資者會成為生力軍？周一再談。
黃偉康 (逢周一至周五見報)
筆者為靈獅控股主席兼行政總裁
wong.waihong@yahoo.com
weibo.com/wongwaihong
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