趣遊樓市 - 脫苦海 2013年9月22日
置業信箱──如何計算負資產和資產淨值？
問：我老婆聽人講，去銀行加按可以套一筆錢出來周轉，但係又聽Ｄfan講，咁樣又會好易變負資產，咁究竟際唔際得過？銀行又點樣計算負資產？
講多少少資料，我間屋300萬買，現在市值450萬，欠銀行170萬，最多可以加按幾多錢？跌到幾多會變負資產？
答：當物業市價下跌到低於負債值，賣了樓都不夠還債，即是所謂的資不抵債，就是「負資產」。比如現物業欠銀行170萬的話，即是市價下跌62.2%，低於170萬時便會變成負資產。
如果你加按層樓，用標準七成按揭計，可以借多的金額是這樣計算：
(市值 X 按揭比率) － 銀行欠債 ＝ 加按額
(450萬 X 70%) － 170萬 ＝ 145萬
同時間負債會增加到315萬，那麼市價下跌30%，已經陷入負資產的境地。
不過，「資產淨值」其實沒有改變。簡單講，係將某一個資產的市值，減去其相關的負債，就等如資產淨值：
資產市值 － 相關負債 ＝ 資產淨值
未加按時的資料代入就會得出：
450萬 － 170萬 ＝ 280萬
如果買樓時用標準的七成按揭，即是說你當時的首期是90萬 (300萬x30%)，你會發覺未計供樓付出，資產淨值已由90萬增加到加到280萬，主要是由於層樓增值了150萬，而你多年來已供了不少的本金。
加按之後，如果只計樓宇本身，計算出來的資產淨值是：
450萬 － (450萬 X 70%) ＝ 135萬
你會發覺加按之後，物業本身的資產淨值由280萬下降到135萬，即是減少了145萬，剛好等如套出來的現金145萬。
其實加按只是一種財技，又或者可以叫做「數字遊戲」，只不過是將部份樓宇升值變為現金，對個人的資產淨值來說是完全一樣的(不過要考慮交易費用及息率變動)，不會令你多了或少了資產。
其核心精神是：將一部份難以套現的資產值變為現金。至於你將這筆錢怎樣應用才是最關鍵之處，有些人用來投資，有些人用來一開二(買多層樓)，亦有些用來找咭數甚至揮霍，「際唔際得過」？那就真是各安天命了！
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