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2015年4月18日 星期六

國際視野 - 王冠一 2015年4月18日



國際視野 - 王冠一 2015年4月18日


物業投資 光環褪色 2015-04-17
摩根士丹利資本國際(MSCI)研究指出,去年全球物業平均價格上升9.9%,已經連升五年,亦是2007年以來表現最好的一年。不過,環球物業價格持續高企,相關投資回報竟然走下坡。假如投資者心水夠清,不難發現,類似情況在2008年金融危機前亦出現過。

根據MSCI資料,全球多個主要市場的物業回報,實際已跌至近紀綠低位。其中,美國物業價格一方面上升,但另一方面租金回報率則較2008年前還要低。

投資物業的回報持續向下,即業主持貨的機會成本上升。然而,樓價升勢反而愈來愈淩厲,這個情況到底可以持續多久?

多國央行主動放寬銀根,甚至直至印銀紙增加貨幣供應,令低成本遊資增加卻無處投資,同時拖低國債息率,甚至出現負利率,乃導致樓價急升的主要原因。投資者為了取得「正回報」,對回報相對吸引的「磚頭」自然趨之若鷔。有市場人士形容,目前樓市活躍的程度,僅及2006、2007年時的一半。

美國退市後,歐洲、日本等地接力繼續量寬,推升資產價格,加上貨幣貶值等因素,連沉寂多年的歐洲樓市竟然也明顯反彈。去年歐洲15個主要市場,包括愛爾蘭、西班牙等地的物業成交額,急升36%至2000億歐元。單計過去三個月,這些地區的樓價已升值5%至20%。只有美國、迪拜、澳洲、新西蘭、巴西等地的樓價升勢則有放緩跡象。

這樣又衍生出另一個問題:到底樓市會否出現「地區兩極化」的現象呢?

從基本因素分析,物業回報是樓價的重要指標,當然不容忽視。倘美國日後落實加息,美元進一步升值,投資市場出現逆轉並非天方夜譚,屆時對樓市產生的影響將是重大的未知之數。

最近連商品大王羅傑斯也警告:香港樓市泡沫已臨界爆破點,預期三年內香港樓價會大跌五成以上。不過,試問誰能準確預測市場的「頂位」及「底位」呢?

值得一提的是,過去幾年連地產相關股份亦隨著樓價上升而造好。資料顯示,去年全球上市地產股的回報逼近20%;其次是房地產投資信託基金、相關債券、非上市地產股等,普遍都有一成以上回報。相比之下,直接投資房地產的回報反而較低,只有9.9%。

一旦樓市調整,地產股下場如何,自毋須多言。

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