國際視野 - 王冠一 2015年4月18日

國際視野 - 王冠一 2015年4月18日


物業投資 光環褪色 2015-04-17
摩根士丹利資本國際（MSCI）研究指出，去年全球物業平均價格上升9.9%，已經連升五年，亦是2007年以來表現最好的一年。不過，環球物業價格持續高企，相關投資回報竟然走下坡。假如投資者心水夠清，不難發現，類似情況在2008年金融危機前亦出現過。

根據MSCI資料，全球多個主要市場的物業回報，實際已跌至近紀綠低位。其中，美國物業價格一方面上升，但另一方面租金回報率則較2008年前還要低。

投資物業的回報持續向下，即業主持貨的機會成本上升。然而，樓價升勢反而愈來愈淩厲，這個情況到底可以持續多久？

多國央行主動放寬銀根，甚至直至印銀紙增加貨幣供應，令低成本遊資增加卻無處投資，同時拖低國債息率，甚至出現負利率，乃導致樓價急升的主要原因。投資者為了取得「正回報」，對回報相對吸引的「磚頭」自然趨之若鷔。有市場人士形容，目前樓市活躍的程度，僅及2006、2007年時的一半。

美國退市後，歐洲、日本等地接力繼續量寬，推升資產價格，加上貨幣貶值等因素，連沉寂多年的歐洲樓市竟然也明顯反彈。去年歐洲15個主要市場，包括愛爾蘭、西班牙等地的物業成交額，急升36％至2000億歐元。單計過去三個月，這些地區的樓價已升值5%至20%。只有美國、迪拜、澳洲、新西蘭、巴西等地的樓價升勢則有放緩跡象。

這樣又衍生出另一個問題：到底樓市會否出現「地區兩極化」的現象呢？

從基本因素分析，物業回報是樓價的重要指標，當然不容忽視。倘美國日後落實加息，美元進一步升值，投資市場出現逆轉並非天方夜譚，屆時對樓市產生的影響將是重大的未知之數。

最近連商品大王羅傑斯也警告：香港樓市泡沫已臨界爆破點，預期三年內香港樓價會大跌五成以上。不過，試問誰能準確預測市場的「頂位」及「底位」呢？

值得一提的是，過去幾年連地產相關股份亦隨著樓價上升而造好。資料顯示，去年全球上市地產股的回報逼近20%；其次是房地產投資信託基金、相關債券、非上市地產股等，普遍都有一成以上回報。相比之下，直接投資房地產的回報反而較低，只有9.9%。

一旦樓市調整，地產股下場如何，自毋須多言。

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