【股市新談】本地地產股估值相信會繼續受壓 （彭偉新）
本地經濟持續放緩，而2016年首季度本港的GDP為5,903.8億港元，按年上升3.1%，但若果以2014年價格計算，則只上升0.8%，反映出本港的整體經濟動力已經明顯轉弱，加上來港的自由行旅客減少，以及本港經營環境被鄰近地方所超前
，而且本地房屋供應亦會趨向增加，因此，令到未來市場對房屋市場的信心逐步減退，令到近日反映全港不同屋苑類別的中原領先指數持續回落，就以中原城市領先指數的走勢來說，雖然近日走勢出現反彈，不過，已較去年最高位146.9回吐了13.5%，反映本港的樓價已由高峰水平回落了一成三，返回了2014年底時的水平。雖然地產商仍然繼續指出對本港的樓市有信心，並指出現時如果是用作買樓自住，仍然是個好時機，不過，歷史經驗及傳統智慧均告訴我們，當地產商愈是說沒有問題，才是愈令人擔心的時間，尤其是市場預期已經平穩了一段頗長的就業市場似乎又再釀裁員潮。
雖然我們很難會知道樓市會在什麼時候見頂，主要是因為樓市見頂之前，通常會見到地產商會大幅劈價來進行速銷，所以，當地產商大幅減價，便會為樓市及地產股打響了響號。不過，本地發展商由於他們的負債比率尚算是較低水平，而且手上所持有的地產項目仍然有較高的毛利水平，所以，當他們真的看到整個樓市會出現一個較長的調整期，便會用盡可行的方法去進行減價促銷。不過，受制於樓市開售前要先發放價單，再加上如果發展商要調改任何項目的發展價，便又要再重新派發，形成費時失事，同時又會影響銷情。所以，現時太多數的地產商即使相減價求售，也不會直接調低樓價，以免影響到買家的信心。
而近日筆者接到不少的地產代表來電，表面是問現在所住的地方是否有興趣出售或出租，但當會談多一會時或筆者表示不出售也不出租時，他們便會轉為介紹一手新樓，不單止指出現時樓價很低，已是合適的時候入市外，更指如果現時入市，地產發展商更會代為支付印花稅及雙重印花稅，而且還暗示可以回贈地產代理的傭金。總之，買家可以享受到所有可以想得出的優惠。雖然筆者不是樓市的炒家，但仍然記得之前有這麼多的優惠時，都是樓市由旺轉弱的轉捩點，尤其是現時多家地產發展商都為買家安排最高至八成按揭，而部份更以用百多萬便可以擁有過千萬的豪宅作招來，也是為了一個原因，希望可以把手上項目盡快沽出。
由於地產股的投資價值高與低是與其手上項目可以用多高的價錢出售有關，所以，當手上的項目因為樓價下跌所影響而有估值下調的機會的話，唯一的方法便是把手上項目清貨。由於市場上有不少的分析報告都指出本地樓市有機會要再跌多20%，因此，地產商的估值有可能會以貼近樓價下跌的幅度重新作出評估。而部份如新世界發展(0017)、恒基地產(0012)或恒隆地產(0101)等，由於其估值平均較其他地產發展商的估值有更大的折讓，當樓市下跌令到地產股下跌時，該等股份的股價下跌幅度有機會要跌更多。所以，筆者相信不少表現上已很「便宜」的地產股，其股價仍然有較大的下跌空間。
京華山一研究部主管
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