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2016年5月5日 星期四

施永青 am730C觀點 2016年5月5日

施永青 am730C觀點 2016年5月5日


C觀點 - 施永青
美息難升 用家入市
2016年05月05日



上周五公布的中原城市領先指數,按周升了1.5%,為近期的樓價反彈中較為顯著的一次。出現這種情況的原因,有以下幾個方面。

首先,樓價自去年9月份回落以來,跌幅已逾10%。有些之前錯過入市機會的用家,眼見樓價重回之前自己

想買的價位,擔心若果不再行動的話,又會再次錯過機會。他們會覺得,既然自己有用的需要,不如採取買得起就買的策略;若是不斷地等更抵買的時機,只會延後改善居所環境的時間。與其把錢留在銀行裡虛有其數,不如用來過好一點的生活。

這是用家的想法,弱市期間的樓價反彈,很多時都要靠這類買家。此之所以,樓價每向下踩一腳,都會吸引到新的一批買家入市。樓價每跌一級,就可以令負擔得起的人增加,其中總有一部分人會選擇入市,令樓價出現反彈。

然而,很多宏觀的不利因素尚未改變,大部分投資者仍會採取守勢。他們沒有用的需要,有條件等待更好的時機。樓市要恢復興旺,單靠用家是不足夠的,必須有投資者一起入市。在投資觀望的情況下,樓市只會反彈,未有條件轉勢。因為一旦價位反彈,又會令部分買家負擔不起,導致市場的動力減弱。要市場上用家源源不絕,需要經濟有長足的增長,市民的收入可以不斷提升。但現時經濟有下行壓力,失業率開始上升。所以我認為今次中原城市領先指數回升,只能視作一次反彈,本港樓市尚未有條件重回上升軌。

今次反彈之所以會比一般的反彈有力,是因為市場對美國加息的趨勢有新的評估。自今年1月11日美國聯儲局首次加息後,市場一般認為,美國已進入加息周期,今年裡有機會加息4次,每次1/4厘。然而,美國經濟在今年第一季轉弱得很快,增長只有0.5%。這種情況令市場不得不修訂對息口走勢的預期。大部分分析員都認為今年只會加息兩次,即再加多一次。至於明年會否加息,則要視實際情況而定,現在還說不準。這種新的評估,令樓市的投資者與用家都得重新調整自己的取態。

對投資者來說,他們雖不會因為加息速度減慢而入市加碼;但起碼會惜售,不急於減持。如果利率不再趨升的話,他們會覺得現時地產的租金回報仍會比存錢入銀行收息吸引。所以,近期二手市場上急放的盤不多,令樓價容易有支持力。

對用家來說,只要利率沒太大的上升壓力,那買樓會看來比租樓更劃算。因為供樓的利率不過兩厘,而租金對樓價的年利率卻接近3厘,沒有理由不利用租金去供樓。與其一世交租,助業主供樓,不如自己供樓,辛苦十年廿年,以後一勞永逸。由此可見,今次本港樓市反彈,在相當的程度上,要拜美國加息壓力放緩所賜。

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